Комнаты в коммуналках в России дорожают: в некоторых регионах резко выросли цены. Федеральные эксперты говорят о возвращении спроса на формат. О том, что происходит на этом рынке в Татарстане: сколько стоят комнаты, кто их покупает и что говорят местные риелторы, — в материале Inkazan.
Благодаря программам расселения за последние 20 лет количество коммуналок в крупных городах России сократилось в 2–3 раза. Однако текущая экономическая ситуация привела к неожиданному росту спроса в этом сегменте. Главные причины — недоступность ипотеки и рост цен на отдельное жильё.
Статистика 2025 года это подтверждает. В Москве комнаты в коммуналках за год подорожали на 17,5%. В регионах динамика ещё заметнее: в некоторых городах цены выросли в полтора раза, а в отдельных случаях на 60%. В Санкт-Петербурге показатели сопоставимы со столичными — рост на 9,5% при стоимости комнаты до 3 млн рублей.
259 тысяч за квадрат: Казань догоняет Москву и Питер по ценам на жилье
Почему коммуналки снова в тренде
Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung, отмечает, что интерес к комнатам в коммуналках — это не случайный всплеск, а прямая реакция на дорогую ипотеку и снижение доступности отдельного жилья. В 2025 году количество сделок выросло, комнаты подорожали, а предложение сократилось на 25–30%.
Логика покупателя проста: квартира становится недоступной, особенно без льготной ипотеки, а комната — самое дешёвое собственное жильё. В ряде городов комнаты продаются за 1–1,5 млн рублей, что в 2–3 раза дешевле студии на окраине.
«При этом важно понимать, кто формирует спрос. По оценкам рынка, до 70–80% сделок с коммуналками — это инвестиционная стратегия. Люди покупают комнаты либо под сдачу, либо с расчётом выкупить всю квартиру по частям и потом продать дороже как единый объект. Это ключевой момент. Он объясняет, почему сегмент продолжает жить даже при всех его минусах», — говорит Шраге.
Ассистент Финансового университета при Правительстве РФ Ярослав Климов называет это «ренессансом форматов совместного проживания».
«Современная конъюнктура рынка недвижимости характеризуется фундаментальным снижением доступности индивидуального жилья. Рост ключевой ставки и сопутствующее удорожание ипотечных продуктов привели к ситуации, когда ежемесячный платёж за стандартную однокомнатную квартиру в Москве практически сравнялся со средним уровнем заработной платы. В этих макроэкономических условиях наблюдается ренессанс форматов совместного проживания, которые делятся на два принципиально разных вектора: вынужденный (коммунальные квартиры в собственности) и осознанный (профессиональные коливинги в аренду)», — поясняет он.
По его оценкам, снижение доступности кредитов спровоцировало рост спроса на комнаты на 10–15%. Для многих это стало единственным способом получить свою недвижимость и сформировать стартовый капитал. Средний порог входа по стране — 1,2 млн рублей, в регионах встречаются комнаты за 460–470 тысяч.
«Оба тренда подтверждают долгосрочный переход городской экономики от индивидуального владения к шеринг-моделям проживания», — добавляет Климов.
Кто и зачем покупает комнаты в коммуналках в Казани
Федеральные эксперты говорят о росте спроса на комнаты в коммуналках по стране. В Казани оценки разнятся, но все сходятся в одном: экономика диктует свои правила.
Анастасия Гизатова, руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом», подтверждает, что интерес к такому жилью есть.
«Не то чтобы все осознали, что в коммуналке жить классно. Дело в том, что только на коммуналку хватает денежных средств. Если есть какие-то накопления, то для многих коммуналка — это первый шаг к покупке своей недвижимости. Не у всех есть доверие к банковским депозитам. Многие покупают коммуналки, и впоследствии у кого-то появляются перспективы покупки соседних комнат как расширение. Кто-то продаёт эту комнату, она становится первым взносом или частью оплаты за уже самостоятельную квартиру», — поясняет она.
По словам Гизатовой, цена комнаты зависит от района и состояния. Комнаты продаются даже в двухэтажных домах. Ценник при этом варьируется от 1,5 до 3,5 млн рублей.
Россияне начали селиться в морских контейнерах из-за цен на недвижимость
Андрей Савельев, экс-президент Гильдии риелторов Татарстана, смотрит на ситуацию иначе и призывает не преувеличивать масштаб явления. По его словам, спрос на комнаты в коммуналках в Казани находится на очень низком уровне — он не растёт.
«В целом по рынку наблюдается незначительное оживление — спрос перетёк с первички на вторичку примерно на 10%. Это связано с тем, что ипотека чуть-чуть снизилась, но главное — первичка стала недоступна: семейная ипотека сейчас практически прикрыта, её может взять очень узкий контингент. Но людям всё равно надо решать свои жилищные вопросы, поэтому спрос на вторичку немного увеличился. Что касается именно коммуналок — спрос не менялся, и цены на этот формат жилья тоже не изменились», — сообщил эксперт Inkazan.
Другой казанский риелтор на условиях анонимности в разговоре с корреспондентом обрисовал ситуацию более детально. По ее словам, формат коммуналок в Казани очень популярен — в первую очередь из-за студентов и приезжих по работе. Это самый доступный вариант жилья на фоне выросших цен.
В Казани дорого: Минниханов попросил увеличить лимиты по семейной ипотеке
Спрос за последний год увеличился именно из-за роста цен на жильё. Многие люди не имеют финансов для покупки отдельной квартиры, поэтому им приходится переделывать комнаты под так называемые «гостинки». Кроме того, семейная пара без детей не может воспользоваться семейной ипотекой, а жильё нужно — и коммуналка становится выходом.
Что касается цен, диапазон широкий. Самая дешевая комната, допустим, в Авиастроительном районе Казани может стоить около 800 тысяч рублей, но это «убитый» вариант без удобств. «Гостинка» — то есть переделанная комната с душем и кухней — обходится уже в 2–2,6 млн. В Приволжском районе «гостинка» стоит 3,8–4,5 млн, а обычная комната — около 2 млн (ближе к 2,5). В центре, разумеется, ещё дороже.
По словам эксперта, переделки комнат в «гостинки» сейчас очень популярны. Чаще всего это комнаты от 12 до 18 «квадратов». Их выкупают, полностью переделывают и продают дороже. Типичная схема: купили за 800 тысяч, сделали ремонт примерно на миллион, продали за 2–3 млн. Основной спрос исходит со стороны инвесторов — именно под последующую перепродажу, а также под посуточную аренду как пассивный доход.
Что почем: разбор реальных объявлений
Анализ предложений на сайтах Домклик и Авито показывает, что рынок коммуналок в Казани жив. Разброс цен — в среднем от 1,4 до 4,3 млн рублей.
Самые доступные варианты стартуют от 1,4–1,9 млн. Например, комната в 6,3 квадратных метра на Богатырева продается за 1,4 млн. 9,2 «квадрата» на Сыртлановой — за 1,9 млн, 16,1 «квадрата» на Беломорской — за 1,6 млн.
В среднем диапазоне цены варьируются от 2,5–3,5 млн рублей. Здесь можно найти комнату 13,3 «квадрата» на Павлова за 2,5 млн, студию 12,5 «квадрата» с дизайнерским ремонтом на Технической за 3,45 млн или 12 «квадратов» на Садыковой за 2,5 млн.
Верхняя планка — 3,6–4,3 млн рублей. За эти деньги предлагают студию 24,2 квадратных метра на Чуйкова с ремонтом из дорогих материалов (3,6 млн), две комнаты общей площадью 33 «квадрата» на Дементьева (4,15 млн) или стильную студию с балконом на Меховщикова за 4,3 млн.
Из объявлений видно, что рынок структурирован. Встречаются комнаты с отдельным кадастровым номером (их можно продавать без согласия от соседей), с одним взрослым собственником, с разным уровнем ремонта — от старого, но пригодного для жизни, до дизайнерского с техникой и мебелью в подарок.
Продавцы также прямо указывают инвестиционные мотивы: «подходит для сдачи», «отличный вариант для инвестиций».
Доходность, риски и будущее рынка коммуналок
С точки зрения доходности, такие вложения могут быть интересны, но только при правильной стратегии, указывает Филипп Шраге. Средняя цена комнаты по стране составляет 1,4–1,6 млн рублей. Арендная доходность комнат нередко выше, чем у однокомнатных квартир, поскольку вход дешевле, а ставка за квадратный метр выше.
Однако основной заработок — на консолидации: если собрать всю квартиру, разница в цене может достигать 20–40%. Шраге подчеркивает: коммуналки занимают около 1% предложения на вторичном рынке в среднем по стране и до 3–4% в крупнейших городах.
«Основные риски никуда не делись. Это конфликты с соседями, юридические сложности с выкупом долей и сильная зависимость от конкретной квартиры. Именно эти факторы чаще всего тормозят сделки и делают их долгими», — предупреждает эксперт.
Как выбрать квартиру в Казани в 2026 году: советы экспертов
Рассуждая о будущем, Шраге заявляет, что рынок коммуналок в ближайшие годы не исчезнет, хотя в долгосрочной перспективе должен сокращаться. Ещё несколько лет назад ожидалось постепенное расселение, но текущая экономика замедлила этот процесс.
«В реальности наблюдается обратный эффект: коммуналки временно возвращаются как инструмент адаптации к дорогому жилью. Это история не про возвращение коммуналок как формата жизни, а про экономику: пока квартиры остаются дорогими, а ипотека ограниченной, спрос на комнаты будет сохраняться. Как только доступность жилья начнёт расти, этот сегмент снова сократится до минимума», — резюмирует Шраге.
При этом государство продолжает расселять коммуналки. В Санкт-Петербурге с 2020 по 2025 год расселили 9400 семей, до 2027 года запланировано ещё 6 тысяч.
Расселение коммуналок в Татарстане
Отдельной программы расселения именно коммунальных квартир в Татарстане нет. Однако в республике действует республиканская адресная программа переселения граждан из аварийного жилищного фонда. И если коммунальная квартира находится в доме, признанном аварийным, ее жители могут рассчитывать на переезд.
В марте 2026 года правительство республики увеличило финансирование этой программы — дополнительные средства составили почти 1,4 млрд рублей. Общий бюджет превысил 1,71 млрд рублей. Программу продлили до 2027 года и добавили новый этап.
По плану до конца 2027 года в Татарстане предстоит расселить 388 помещений в 18 многоквартирных домах, где живут 919 человек. Основной объем работ приходится на 2026–2027 годы — 316 помещений в 14 домах, 719 жителей. Переезд затронет жителей Казани, Альметьевского, Высокогорского и Лениногорского районов.
Важно понимать: эти цифры касаются только аварийных домов. Сколько именно коммунальных квартир попадают под расселение в рамках этой программы — неизвестно, ведь статистики в открытом доступе нет. Редакция Inkazan направила запрос в минстрой Татарстана, однако на момент публикации ответ не был получен.
«Бардак»: как казанцы выживают в доме, который власти не признают аварийным