Люди уже не берут более дорогие ипотечные кредиты, как это было раньше. Кроме того, при личных переговорах люди получают более выгодные ставки, чем те, что указаны в рекламных проспектах. Но не стоит ожидать быстрого возвращения к дешевым кредитам, пишет в своем комментарии генеральный директор компании Flet Давид Буреш.
Чешский ипотечный рынок в настоящее время является свидетелем быстрой реакции банков на сочетание геополитической напряженности, роста цен на энергоносители и инфляционных ожиданий. Если в марте 2026 года средняя ставка предложения по ипотеке по данным Swiss Life Hypoindex составляла 4,89 %, то в апреле она подскочила до 5,18 %.
Это скачок на 0,29 процентных пункта, что является самым значительным месячным повышением с лета 2022 года. Особенно подорожали трех- и пятилетние ставки, которые являются наиболее востребованными в долгосрочной перспективе.
Ставки определяются не только ČNB, но и событиями в Персидском заливе
Важно то, что эти повышения не являются прямым результатом действий Чешского национального банка. На своем мартовском заседании Центробанка Чехии (ČNB) сохранил ставку двухнедельного репо на уровне 3,50 %. Однако банки повысили цены, поскольку ставки по ипотечным кредитам теперь определяются не только внутренней монетарной политикой, но и ценой более длинных денег на рынке, развитием своп-ставок и общей нервозностью инвесторов.
Структура инфляции также играет ключевую роль. По данным Чешского статистического управления, хотя базовая годовая инфляция в Чехии в марте составила спокойные 1,9 %, цены на энергоносители выросли на 5,3 % в месячном исчислении, а услуги подорожали на 4,7 % в годовом исчислении. Это ускорение тесно связано с ростом цен на топливо после нефтяного шока вокруг Ирана и Ормузского пролива. Пролив является критически важным пунктом для мировой энергетической отрасли: через него ежедневно проходит около 20 миллионов баррелей нефти и осуществляется пятая часть мировой торговли сжиженным природным газом (LNG).
Прейскуранты против реальности: рынок не паникует
В настоящее время на рынке наблюдается разрыв между прейскурантными ценами и реальными сделками. Напротив, по данным ČBA Hypomonitor, средняя реализованная ставка по новым ипотечным кредитам в марте немного снизилась - до 4,43 %. Причина в том, что некоторые клиенты все еще сохраняют согласованные условия с февраля, а банки продолжают конкурировать за кредитоспособных клиентов.
С точки зрения поведения клиентов очень важно, чтобы рынок больше не воспринимал новые ставки с такой паникой, как это было 2 года назад. После эпохи 2-процентных ипотечных кредитов люди постепенно привыкли к "новой норме" в 4-5 процентов, и быстрое возвращение к чрезвычайно дешевым кредитам не представляется реальным. Сегодняшний рост рассматривается скорее как неприятная, но понятная коррекция.
Это вдвойне справедливо для девелоперских проектов, где текущая ставка зачастую не играет такой уж большой роли. Ведь когда проект будет завершен через 1-3 года, у клиента практически закончится сегодняшняя трехлетняя фиксация и появится возможность рефинансировать кредит в новых рыночных условиях.
Кроме того, с 1 апреля 2026 года вступает в силу новая рекомендация Чешского национального банка (ČNB). Для инвестиционных ипотечных кредитов - как правило, на третью или дополнительную жилую недвижимость или квартиру для сдачи в аренду - центральный банк рекомендует верхний предел LTV на уровне 70 % и DTI на уровне 7. Хотя это не является прямой причиной повсеместного повышения ставок, это фактор, который усложняет доступ инвесторов к финансированию и очищает рынок.
Когда мы увидим удешевление?
Если рынок поверит, что ситуация в Ормузском проливе стабильна и бесперебойная работа постоянна, премия за риск по нефти может снизиться. Однако логистика, страхование и ремонт инфраструктуры могут помешать возобновлению поставок в течение нескольких недель или месяцев. Таким образом, даже если геополитическая ситуация полностью успокоится, ставки по ипотеке, скорее всего, будут падать не скачками, а постепенно, в пределах десятых долей процентного пункта. Банки не будут снижать ставки до тех пор, пока не убедятся, что рост инфляции действительно является лишь временным всплеском. Таким образом, реальные возможности для небольшого снижения ставок могут открыться только во второй половине года.
* * *
Если Вам понравилась наша публикация - ставьте лайк, подписывайтесь на нас, делитесь публикацией со знакомыми и друзьями в соцсетях. Спасибо, что читаете нас!
Более подробнее на нашем сайте: https://www.binio.ru/novosti-chehii/3151/12.05.2026/ipoteki-v-chehii-dorozhajut-iz-za-geopolitiki-i-straha-pered-infljaciei