Что будет с рынком жилья в России в ближайшие годы, рухнут ли цены на квартиры из-за избытка недвижимости и насколько тяжело будет застройщикам — узнал РБК у экспертов.
На российском рынке новостроек сформировался избыток предложения и заметное ослабление спроса, из‑за чего цены замедлили рост и в ряде городов уже начали снижаться. Эксперты при этом не ожидают обвала «по‑китайскому сценарию», но говорят о рисках коррекции, перегрева отдельных сегментов и возможной волне банкротств девелоперов при сохранении слабого спроса.
Избыток новостроек и замедление цен
У российских девелоперов накопился значительный объем построенного, но не распроданного жилья: за пять лет он увеличился примерно с 6 млн до 10 млн кв. м. Доля квартир, не проданных к моменту сдачи домов, выросла с 16 до 28%, что говорит о растущем затоваривании рынка. Застройщики надеются, что снижение ключевой ставки вновь подогреет спрос, однако смягчение денежно‑кредитной политики, по оценке аналитиков, скорее усилит конкуренцию со стороны готового жилья, а не решит проблему избыточного предложения.
С начала 2026 года рост цен на новостройки фактически остановился: по данным онлайн‑сервисов, в апреле медианная стоимость 1 кв. м в новостройках крупных городов (с населением свыше 500 тыс. человек) прибавила лишь около 0,2% и с января держится примерно на одном уровне. В ряде городов, напротив, зафиксировано падение цен — например, в Челябинске медианная цена квадратного метра в новостройках в апреле снизилась на 3% и уже несколько месяцев остаётся ниже январских значений.
Кризис или нормальная коррекция
Участники рынка разделились в оценках происходящего: одни говорят о начале кризиса, другие — о логичной коррекции после «ипотечного суперцикла» льготных программ. При этом аналитики подчеркивают, что российская ситуация не похожа на китайскую модель с целыми кварталами пустых высоток. Механизм проектного финансирования и эскроу‑счетов формально ограничивает возможность массового строительства откровенно невостребованного жилья, хотя локальные перегревы все же присутствуют.
Часть экспертов объясняет высокую долю нереализованных квартир спецификой статистики и длиной строительного цикла: в данных учитываются проекты, где продажи только открылись, а строить их еще несколько лет. На фоне демографической ямы 1990‑х ожидается, что динамика цен будет неоднородной: в малых городах возможны стагнация или снижение, тогда как в точках притока миграции и экономической активности стоимость жилья сохранит рост.
Новые тренды на рынке
Параллельно с завершением эпохи массовой льготной ипотеки на рынке формируются новые тенденции.
- Смена точки выгоды для покупателя. В 2026 году более привлекательными становятся уже сданные новостройки с закрытыми скидками и вторичный рынок, тогда как покупка на котловане перестает быть очевидно выгодной.
- Перегрев сегмента студий. Отдельные форматы, прежде всего малогабаритные студии, демонстрируют признаки пузыря из‑за чрезмерной доли в структуре предложения и завышенных цен относительно потребительской ценности.
- «Тихая гавань» вторички. Вторичный рынок для части покупателей становится более понятной и менее рисковой альтернативой новостройкам, особенно на фоне усложняющихся финансовых схем на первичке.
Регулятор проводит жесткую денежно‑кредитную политику, а бюджетные возможности для масштабной поддержки строительной отрасли ограничены, что усиливает риски для девелоперов при слабом спросе.
Риски для застройщиков и роль ставок
На конец первого квартала у крупных застройщиков еще сохраняется значительный объем средств на эскроу‑счетах, поэтому системного кассового кризиса пока не видно. Однако в случае, если во втором квартале спрос не начнет хотя бы частично восстанавливаться, эксперты допускают вероятность волны банкротств, агрессивных распродаж и реструктуризаций долгов.
Ставка ЦБ остается ключевым фактором. По оценке аналитиков, даже ее снижение до уровня 13–14% не приведет к сильному оживлению, так как ипотека все равно будет дорогой. Для полноценного восстановления массового спроса, по их мнению, необходим уровень ниже 10%.
Перспективы цен на жилье
Прогнозы по динамике цен расходятся.
- Часть экспертов допускает снижение стоимости квартир в ближайшие месяцы на фоне дорогой ипотеки и сокращения господдержки, причем локальное «дно» рынка может быть пройдено уже летом 2026 года.
- Другая точка зрения — рынок ограничится умеренной коррекцией в пределах нескольких процентов, после чего тренд на удорожание новостроек возобновится по мере восстановления спроса и сокращения объемов запусков.
Институт «Дом.РФ» обращает внимание, что в прошлом году девелоперы стали выводить меньше новых проектов, и через 2–3 года это может привести к дефициту предложения готового жилья и очередному витку роста цен. Дополнительный фактор — искажение ценообразования: субсидированные ипотеки и рассрочки фактически «зашиты» в стоимость, поэтому номинальные цены могут расти, даже если итоговая стоимость сделки для покупателя снижается за счёт скрытых скидок. Распространена практика «скидки на накидку», когда цены сначала завышаются, а потом формально снижаются на 30–40%.
Разрыв между новостройками и вторичкой
Одновременно увеличивается ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком. По данным онлайн‑сервисов, за три года разница между медианной стоимостью квадратного метра в новостройках и на вторичке в городах‑миллионниках почти удвоилась и в начале 2026 года превышала 30%. Это связано в том числе с ростом доли дорогих проектов бизнес‑ и элит‑класса в структуре первичного рынка.
Эксперты отмечают, что ценовой разрыв неоднороден: есть категории «вторички», которые по стоимости обгоняют новостройки — это квартиры в дореволюционных и исторических домах, а также жилье в современных домах 2015–2025 годов в обжитых районах. В среднем же аналитики ожидают постепенное сокращение разрыва за счет стагнации или коррекции цен на первичке и более уверенного роста стоимости ликвидного вторичного жилья.
Риски дефицита и долгий спрос
В краткосрочной перспективе угрозы дефицита новостроек эксперты не видят: в ряде регионов, наоборот, фиксируется избыток предложения строящегося жилья. Вместе с тем, по оценкам «Дом.РФ», в стране сохраняется большой «отложенный» спрос — миллионы платежеспособных семей хотели бы улучшить жилищные условия, но откладывают покупку из‑за высокой стоимости кредитов.
Проблемой становится не столько общий объем строительства, сколько несоответствие структуры предложения запросам покупателей: почти половина семей хотела бы иметь как минимум трехкомнатную квартиру, однако доля таких лотов в новых проектах существенно ниже. Если запуск новых проектов и дальше будет сокращаться, к концу десятилетия (ориентировочно к 2029–2030 годам) отдельные сегменты рынка и регионы могут столкнуться уже с реальным дефицитом жилья высокой готовности.
Когда покупать и продавать
Аналитики сходятся во мнении, что оптимальное время для покупки — период, когда ставки идут вниз, но новый устойчивый рост цен еще не начался. Комфортный для большинства покупателей уровень ипотечной ставки оценивается в районе 9–10%: по мере приближения к этим значениям спрос, как ожидается, будет резко ускоряться.
Для продавцов наиболее выгодна фаза активного спроса — чаще всего это начало нового цикла, когда льготные программы, снижение ставок и информационный фон одновременно подогревают рынок. На текущем этапе, по оценкам экспертов, рынок находится в фазе коррекции и переоценки рисков, а баланс сил между покупателями и застройщиками постепенно смещается в пользу первых.