В помощь УО и ТСЖ мы ежемесячно делаем обзор ответов юристов Ассоциации «Р1» на сложные вопросы из практики по управлению МКД. Читайте разъяснения экспертов по пяти ситуациям, в том числе может ли УО включить в договор на видеонаблюдение свою прибыль и нужно ли в расчётах за отопление учитывать площадь неотапливаемых МОП.
Выдача реестра собственников для уведомления об оспаривании итогов ОСС в суде
Собственник хочет отправить соседям уведомление о намерении обратиться в суд для оспаривания итогов ОСС. Вправе ли УО предоставить ему по запросу реестр владельцев помещений в МКД?
Из буквального толкования ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ следует, что управляющая организация обязана направить реестр только инициатору ОСС в том случае, если он представит доказательства созыва собрания. По желанию УО реестр может дать документ и для уведомления соседей об иске, но такой обязанности в НПА не установлено.
КС РФ в определении от 09.02.2016 № 220-О указал: если оспаривающее решение ОСС лицо использовало все доступные ему формы уведомления других собственников о намерении обратиться в суд с иском, это не может служить препятствием для принятия заявления к производству. В таком случае считается, что истец не предоставил информацию соседям по не зависящим от него причинам.
Таким образом, УО не должна предоставлять реестр по такому запросу, а суд не вправе отказать собственнику в рассмотрении иска, если он не уведомил всех владельцев помещений из-за отсутствия информации о них.
Держим руку на пульсе: нужно ли УО и ТСЖ вести реестр собственников
Прибыль УО при заключении договора на видеонаблюдение в доме
К УО обратились собственники с просьбой подготовить коммерческое предложение по установке в доме видеонаблюдения – с рассрочкой оплаты на несколько месяцев. Вправе ли компания заложить свою прибыль в стоимость работ подрядчика?
Согласно ст. 154 ЖК РФ и Минимальному перечню № 290, оплата видеонаблюдения не относится к расходам по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Это дополнительные услуги, решение о которых принимает собрание собственников (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
На ОСС участники утверждают факт оказания услуги и лицо, которое заключит договоры на монтаж и обслуживание оборудования. В решении собрания должны быть прописаны перечень работ, условия выполнения, а также их стоимость (определение ВС РФ от 06.11.2018 № 5-КГ18-178, постановление Восемнадцатого ААС от 22.06.2021 по делу № А07-38799/2018).
Поэтому УО вправе включить свою обоснованную прибыль в цену договора на видеонаблюдение, но такая оплата должна быть утверждена решением ОСС.
Сколько нужно голосов на ОСС для добавления допуслуги в договор с УО
Досрочная сдача экзамена для обновления квалификационного аттестата руководителя УО
Допустят ли директора УО к сдаче квалификационного экзамена, если текущий аттестат действует ещё три месяца?
На основании приказа Минстроя РФ от 05.12.2014 № 789/пр по результатам успешно сданного экзамена руководителю управляющей организации выдаётся квалификационный аттестат сроком на пять лет.
Чтобы не быть привлечённым к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, должностному лицу УО нужно заблаговременно обратиться в лицензионную комиссию для участия в экзамене и обновления документа. Соискатель будет допущен к его сдаче при соблюдении двух условий – отсутствие:
- неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие (п. 3 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ);
- сведений о претенденте в реестре дисквалифицированных лиц (ч. 4 ст. 202 ЖК РФ).
Наличие действующего аттестата не является основанием для отказа в допуске к экзамену.
Проведение ОСС об определении порядка пользования общих помещений в МКД
Вправе ли ГЖИ выдать УО предписание с требованием провести ОСС о передаче в пользование общих помещений МКД – лифтёрной, колясочной и диспетчерской – или освободить их от вещей жителей?
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам в многоквартирном доме принадлежит общее имущество, в том числе МОП – диспетчерская, колясочная и лифтовая. Пользование таким имуществом может происходить только с согласия ОСС – решения принимаются не менее чем ⅔ от числа всех голосов в доме (п. п. 1–3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Суть предписания ГЖИ сводится к тому, что необходимо не передать кому-то указанные помещения, входящие в состав ОИ, а определить на ОСС порядок их использования собственниками. Предписание в данной части соответствует действующему законодательству.
Опыт ЖСК: как превратить МОП в источник допсредств на содержание дома
Расчёт платы за ОДН по отоплению при наличии в доме неотапливаемых нежилых помещений
Нужно ли управляющей организации включать в плату за ОДН по отоплению площадь подземной неотапливаемой парковки многоквартирного дома?
Площадь паркингов учитывается при расчёте платы за отопление: входит в общую площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД. Согласно абз. 3 п. 42(1) Правил № 354, в домах с ОДПУ тепловой энергии, но без ИПУ, она рассчитывается по формулам 3, 3(4) приложения 2 к Правилам № 354. В них используются данные прибора учёта и общая площадь всех помещений дома (Sоб).
Такой же показатель применяется при расчётах по формуле 3(1) в МКД, в котором, помимо общедомового, есть хотя бы один индивидуальный ПУ отопления.
Кладовые и паркинги, предусмотренные проектной документацией МКД, приравниваются к нежилым помещениям. Их площадь используется в расчётах за отопление даже при отсутствии теплоснабжения именно в них. Это подтверждает судебная практика – дела:
- № А43-5227/2020;
- № А27-7929/2019;
- № А67-13570/2019;
- № А41-69557/2019.
Случай, когда такая площадь не учитывается при расчёте платы за отопление, изложен в постановлении АС Уральского округа от 06.03.2020 по делу № А60-36865/2019:
- Подземный многоуровневый паркинг являлся неотапливаемым ввиду изначального отсутствия в нём отопительных приборов.
- Спорное помещение представляет собой полностью обособленное от МКД сооружение, не имеющее с ним общих коммуникаций.
Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов объединения.
Также оставляйте свои вопросы по управлению и содержанию МКД в комментариях: самые интересные и полезные разберут юристы, а мы опубликуем ответы в рубриках «Вы нам писали» на портале или «Разбор полётов» в Телеграме, в ВК-сообществе и мессенджере MAX.
РосКвартал 👉 в мессенджере MAX и в Телеграме
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
✔️ поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
✔️ подпишитесь на канал в Телеграме и ВК-сообщество,
✔️ читайте наши обзоры, статьи-инструкции на портале