Этот кейс — про мою студию: 30 метров. За МКАДом. Без метро. Аренда — 90 000 рублей в месяц. Когда рассказала это в одном закрытом сообществе инвесторов, меня обвинили во лжи 🙈
У меня агентство недвижимости. Я занимаюсь инвестициями в недвижимость — флиппинг, поиск недооценённых объектов. Насмотрелась на рынок достаточно, чтобы не следовать стандартным советам.
Как все покупают квартиры под аренду
Есть схема, которую знают все: берёшь студию от ПИКа с готовой отделкой, желательно рядом с метро — Мичуринский парк, Люблинский парк — и сдаёшь. Вроде бы быстро, без лишней головной боли (с которой у многих ассоциируется ремонт). Схема рабочая, но работает хуже, чем раньше.
Потому что так делают все. В итоге в тех же Мичуринском и Люблинском — плотная конкуренция между арендодателями. 1-комнатную рядом с метро сейчас тяжело сдать даже за 65–70 тысяч: конкуренция среди горе-инвесторов колоссальная.
Я решила смотреть на рынок иначе. Вместо того, чтобы сделать как все — я включила голову и спросила: чего людям реально не хватает?
Ответ легко найти на ЦИАН, которым я ежедневно пользуюсь: откройте, и вы не увидите в аренде нормальных квартир, дешевле 100 000 в месяц — это факт.
Большинство арендных квартир в Москве — либо с грустной отделкой от застройщика и мебелью из Авито, либо ремонт 2012 года. И арендаторы туда приходят проблемные. А приличные люди, у которых есть деньги, просто не находят квартиру, в которую хочется возвращаться. Они готовы платить и переплачивать за уют — но предложения нет. Вот этот дефицит я и решила закрыть.
Почему Сколково, а не рядом с метро
ЖК Сколково-Ван. За МКАД, метро нет. По классическому инвестиционному чеклисту — красный флаг. Но я смотрела на другое.
Рядом — Сколтех, инновационный центр Сколково, офисы. На авто: 15 минут до Москва-Сити, 10 минут до Раменок, пробок нет. Такой транспортной доступностью не могут похвастаться большинство ЖК в Москве! Рядом инфраструктура, рассчитанная на платежеспособных клиентов: гольф-поле, дорогие рестораны, престижная частная школа.
О квартире, которую я выбрала: потолки — 3,4 метра. Вид на парк окна в пол. Это ощущение пространства, которого нет в стандартных студиях с потолком 2,7. Купила без отделки за 12,8 млн, в готовом доме по семейной ипотеке .
Про ремонт:
Заказали дизайн-проект — про него будет отдельная статья, так как это очень важно: 30 метров должны работать как 50: каждая зона продуманная, ничего лишнего, цветовая схема сделана таким образом, что дает ощущение премиум-класса.
Ремонт вышел: 3,4 млн
Результат
Сдали за 85 000 рублей плюс коммуналка пополам. Итого арендатор платит около 90 000 в месяц.
Когда я озвучила это в сообществе инвесторов — тех самых, которые скупают пиковские студии — мне не поверили. Люди там сдают однушки у метро за 60–65 тысяч и не понимают, как студия без метро даёт 90. Логика у них такая: раз у них не получается, значит у меня тоже не может быть. Но договор аренды есть. Факт остаётся фактом.
Разница простая: у них — типовая квартира для любого арендатора. У меня — квартира для конкретного человека, которому важен комфорт. Таких арендаторов меньше, но они не торгуются и не съезжают через два месяца.
Что я из этого вынесла
Правило «без метро не берём» отрезает от целого пласта возможностей. Метро важно для одной аудитории, и совсем не важно для другой.
Ищи дефицит. Не что легко продаётся, а чего нет, и что люди хотят найти, но не могут. Красивых квартир с нормальным ремонтом в аренде почти нет — это факт по всему рынку.
В следующей статье разберу точные цифры по ремонту и как я определяю, в каком месте без метро аренда всё равно будет высокой — и почему это работает стабильнее, чем типовые объекты у метро.
Ответьте в комментариях: когда смотрите квартиру под аренду или покупку — метро это критично важно или можно без него?
А если хотите бесплатную консультацию как купить, продать или выгодно сдать квартиру — оставьте заявку на https://investera.pro/, и мы обсудим вашу ситуацию!