Разбираемся в одной из самых массовых серий: что это за дома, стоит ли покупать в них квартиру и какие подводные камни ждут покупателя.
Дома серии II-18 — это типовые советские многоквартирные дома, которые стали переходным этапом между массовыми пятиэтажными хрущевками и более поздними многоэтажными брежневками. Чаще всего серию узнают по одноподъездным блочным «башням» на 9 или 12 этажей. Именно такие дома получили наибольшее распространение в Москве. Но у серии было несколько модификаций: встречаются 8-, 9- и 12-этажные варианты, одно- и двухподъездные дома, блочные и более редкие кирпичные версии.
Строили II-18 в основном с конца 1950 до 1970 годов. Это уже не совсем «классическая хрущевка», но и не современный дом. Здесь есть лифт, больше этажей, балконы, часто раздельные санузлы в двух- и трехкомнатных квартирах. Но при этом остаются типичные черты эпохи: компактные кухни, небольшие прихожие, смежные комнаты в части квартир и невысокие потолки.
Характеристики
У серии II-18 много модификаций, поэтому характеристики конкретного дома нужно проверять по документам БТИ или техническому паспорту. Чаще всего встречаются такие параметры:
- этажность — 8, 9 или 12 этажей;
- тип дома — блочный, реже кирпичный;
- количество подъездов — обычно один, но есть двухподъездные модификации;
- квартиры — одно-, двух- и трехкомнатные, в некоторых вариантах только одно- и двухкомнатные;
- высота потолков — около 2,48–2,50 м;
- лифты — в 9-этажных версиях обычно один лифт, в 12-этажных — два;
- балконы — во многих квартирах, часто начиная со 2 или 3 этажа в зависимости от модификации;
- кровля — плоская;
- вентиляция — естественная вытяжная, через кухню и санузел.
Конструктив также зависит от версии. У блочных домов наружные стены могли выполняться из крупных керамзитобетонных или шлакобетонных блоков толщиной около 40 см. В кирпичных модификациях наружные стены выполнялись из кирпича или силикатного кирпича. Перекрытия обычно железобетонные многопустотные, несущими являются наружные и часть внутренних стен.
Самые распространенные модификации серии — II-18/9 и II-18/12. Также встречаются варианты II-18-01/9, II-18-02/9, II-18-03/9, II-18-01/12, II-18-02/12 и кирпичные модификации с обозначением «МИК».
Особенности планировок квартир
Планировки в II-18 нельзя назвать идеальными по современным меркам. Они проектировались для другой эпохи, когда главной задачей было быстро дать людям отдельное жилье, а не создать просторные кухни-гостиные, гардеробные и мастер-спальни.
- Однокомнатные квартиры обычно компактные, площадью около 31–35 кв. м. Кухня — 5,5–6,5 кв. м, но в части 12-этажных модификаций встречаются варианты с кухнями около 9 кв. м. Санузел в однокомнатных квартирах чаще совмещенный, а в некоторых вариантах встречались сидячие ванны — характерная особенность серии.
- Двухкомнатные квартиры общей площадью 36–44 кв. м, кухня — 6–7 кв. м. Комнаты изолированные — не нужно проходить через одну, чтобы попасть в другую. Раздельный санузел, в некоторых планировках встречаются два балкона.
- Трехкомнатные квартиры есть не во всех модификациях. Например, в некоторых одноподъездных 8- и 9-этажных кирпичных вариантах были только одно- и двухкомнатные квартиры, а трехкомнатные появлялись в других версиях серии.
Преимущества серии
- Расположение. Дома серии II-18 встречаются во всех округах Москвы, даже в пределах Садового кольца — это обычно зрелые районы с развитой инфраструктурой.
- Лифт и мусоропровод. После пятиэтажек без лифта 9- и 12-этажные дома II-18 были заметным шагом вперед. Особенно это важно для пожилых людей, семей с детьми.
- Блочный конструктив. Меньше несущих стен, а значит, больше свободы при перепланировке.
- Капремонт. Многие дома серии уже прошли капитальный ремонт: утепление фасадов, замену коммуникаций и оконных блоков.
Недостатки серии
- Возраст. Большинству домов уже несколько десятилетий, а значит, при покупке нужно смотреть не только квартиру, но и состояние всего дома: стояков, электрики, фасада, лифта, подвала, крыши, подъезда.
- Компактные планировки. Прихожие часто небольшие, кухни в ряде квартир тесные.
- Невысокие потолки — около 2,48–2,50 м.
- Неудобное расположение лифта в некоторых 9-этажных модификациях. В ряде домов лифт расположен на межэтажной площадке.
Серия II-18 — это классика советского времени. Надёжные, тёплые, тихие дома с изолированными комнатами и раздельными санузлами. По качеству они заметно лучше панелек, но уступают сталинкам по высоте потолков и площади кухонь. Это разумный выбор для тех, кто ограничен в бюджете и готов вложиться в ремонт. Перед покупкой обязательно осмотрите квартиру лично (состояние стен, пола, окон, коммуникаций). Уточните, был ли капремонт и что именно меняли. Тогда станет понятно: перед вами удачная квартира в зрелом районе или старый дом, который потребует слишком больших вложений.
Ранее писали о домах серии П-68; рассказали о сериях панельных домов: как определить и чем отличаются.