Многие думают: раз есть недвижимость в залог – банк даст деньги. А по факту от типа объекта зависит всё: сумма, ставка, сам факт одобрения. Под квартиру – одна история. Под дом с участком – уже другая. А под коммерцию – третья. Разбираю по пунктам.
1. Квартира – королева залога. Банки её любят. Почему? Если клиент перестаёт платить – квартиру продать проще и быстрее, чем дом в Подмосковье или склад в промзоне. Плюс цену видно чётко. Поэтому банк готов дать больший процент от стоимости объекта: если квартира стоит 10 миллионов, реально получить 6-6,5 миллионов, а клиентам с хорошей историей – до 7. Короче, квартира – максимум денег и минимум головной боли.
2. Дом с участком – уже скидывают сумму вдвое. Под дом и землю дают обычно 30-40% от стоимости. И не каждый банк вообще это рассматривает. Требования жёсткие: деревянный дом – сразу нет, площадь меньше 150 квадратов – тоже чаще всего нет. Построили аккуратный домик на 90 квадратов – ну, пойдёте мимо. Банку нужен дом, который потом реально продать.
3. Назначение земли – отдельная ловушка. Земля сельхоз назначения без права личного подсобного хозяйства? Откажут. Любая. За последние 10 лет перевод земли из категории в категорию почти невозможен, поэтому банки на с/х землю смотрят как на мёртвый актив. ИЖС и дачно-некоммерческое партнёрство – вот что проходит. Земля промышленного назначения – проходит, если цель понятная: например, клиент берёт под действующий склад.
4. Коммерция – смотрят арендаторов. Тут вопрос не в квадратах, а в том, кто сидит в помещении. Если арендатор – «Магнит» с долгосрочным договором, банк видит предсказуемый поток и может дать до 50%. А если помещение пустое и с непонятной целью использования – сумма падает до 25-30%. А то и до нуля.
5. Ставка – дороже, чем под квартиру. Всегда. Под дом, землю, коммерцию банк берёт на себя больше риска – и закладывает это в процент. На сколько дороже – зависит от банка, но разница есть всегда. И чем экзотичнее объект, тем выше ставка.
6. Круг банков – узкий. Под квартиру работают десятки кредиторов. Под дом с участком – единицы. Под коммерцию – ещё меньше. Поэтому когда вы пишите «мне отказали» – это часто не про вас, а про то, что обратились в банк, который с такими объектами в принципе не работает. Нужно искать тех, кто работает.
Мы в Re-finance.ru работаем с более чем 56 банками. Нужен залог под дом, землю, коммерцию? Знаем, кто берёт, а кто сразу откажет. Работаем без предоплаты.
Напишите в комментариях, какой у вас объект – квартира, дом или коммерция – и я скажу, на какие примерно суммы и ставки реально рассчитывать.