Если вы работаете на себя и ваш бизнес приносит более 100,000 долларов в год, у вас уже есть реальные возможности купить дом в США примерно за 500,000 долларов.
Разберём, как это сделать на практике и какие есть варианты.
Общая логика покупки
Покупка недвижимости в США — это не только про цену дома.
Это про:
— структуру дохода
— первоначальный взнос
— и тип ипотечной программы
Рассмотрим два основных варианта на примере дома за 500,000 долларов.
Вариант 1: Conventional loan (стандартная ипотека)
Первый вариант — классическая программа, которая подходит большинству покупателей.
- Первоначальный взнос (down payment) — 5% (25,000 долларов)
- Сумма кредита — 475,000 долларов
- Процентная ставка — около 6%
Ежемесячный платеж по ипотеке (mortgage payment) составит примерно 3,000 долларов.
В него входит:
— основной долг
— проценты
— страховка (если взнос меньше 20%)
Дополнительно оплачиваются:
— property tax (налог на недвижимость)
— страховка
В итоге общий платеж выходит около 3,700 долларов в месяц.
Требования по доходу
В этой программе банк оценивает ваши налоги.
— Чистый доход должен быть около 91,000 долларов в год
— Он должен подтверждаться 2 года подряд
— Если бизнесу меньше 5 лет — это особенно важно
Вариант 2: Bank Statement Loan (ипотека без проверки налогов)
Есть второй вариант, который особенно подходит самозанятым.
Bank Statement Loan — это программа, где банк не анализирует налоговую декларацию.
Вместо этого он смотрит на движение денег по счету бизнеса.
Условия
- Первоначальный взнос — 10% (50,000 долларов)
- Сумма кредита — 450,000 долларов
- Процентная ставка — около 7.25%
Ставка выше, потому что банк берёт на себя больше риска.
Платеж
Ежемесячный платеж увеличивается незначительно:
— примерно на 100 долларов больше, чем в первом варианте
— итоговый платеж (с налогами и страховкой) — около 3,800 долларов в месяц
В чем ключевое преимущество второго варианта
Главное отличие:
вам не нужно показывать высокий доход в налогах.
Это важно для предпринимателей, которые оптимизируют налоги и показывают минимальную прибыль.
Требования
— Выручка бизнеса за последние 12 месяцев — около 132,000 долларов
Для многих это уже реальный показатель, даже если официальная прибыль ниже.
Что важно понять
Многие самозанятые просто не осознают свои возможности.
Если ваш бизнес делает около 130,000 долларов в год,
вы уже можете рассматривать покупку дома за 500,000 долларов.
Покупка дома в США для самозанятых — это не вопрос «можно или нельзя».
Это вопрос стратегии.
Есть два пути:
— через подтверждение дохода по налогам
— через анализ оборота бизнеса
И в зависимости от вашей ситуации можно выбрать оптимальный вариант.
Меня зовут Стив Цветков, я ипотечный брокер в США.
Я помогаю клиентам разобраться в ипотеке, выбрать программу и снизить переплаты.
Если вы работаете на себя — важно заранее понимать, какие у вас есть возможности и как ими воспользоваться.