Помните времена, когда все вокруг брали ипотеку под 6–7% и скупали самые маленькие коробки в новостройках? План казался гениальным: купил студию за 5–6 млн, через год-два перепродал за 8–9. Профит, пассивный доход, свобода.
Так вот: этот поезд ушёл. И, кажется, сошёл с рельсов.
Факт №1. Вторичка встала.
При текущей ключевой ставке (а она двузначная) купить квартиру на вторичном рынке за наличные могут единицы. Ипотека под 17–18% убивает любой спрос. Перепродать студию дороже не получается – их просто никто не покупает.
Факт №2. Все эти студии хлынули в аренду.
Люди не могут продать – значит, сдают. И тут случился сюрприз. Рынок аренды впервые за долгое время захлебнулся от предложения маленьких квартир. Студий стало больше, чем трёшек. Арендные ставки поползли вниз. Квартиры висят неделями, а то и месяцами.
Факт №3. Актив превратился в пассив.
Вместо пассивного дохода – головная боль. Платить коммуналку, налоги, следить за квартирой, а она стоит пустая. Или сдавать за 25–30 тысяч вместо ожидаемых 40–45. Кэшфлоу отрицательный, если квартира в ипотеке – вообще катастрофа.
Факт №4. Проблема не временная.
Пока ключевая ставка не вернётся в комфортные 7–8% (а по прогнозам – не раньше 2027 года), вторичка не оживёт. Значит, арендный рынок продолжит тонуть в предложении. И дешеветь.
Вывод
Те, кто бежал за лёгкими деньгами на волне дешёвой ипотеки, попали в классическую ловушку. Они купили не жильё, а иллюзию ликвидности. Казалось: студия – это самый ходовой товар, её всегда можно продать. Но забыли, что этот товар ходовой только когда на рынке есть деньги. Когда денег нет – студия становится обузой.
Парадокс в том, что сегодня настоящая ликвидность – совсем не там, где думают новички. Не студии, не маленькие метражи, а то, за что люди готовы платить здесь и сейчас: нормальные двушки и трёшки в хороших локациях, с транспортом и инфраструктурой. Или, наоборот, премиум-объекты, которые покупают без ипотеки.
Вывод для тех, кто только собирается:
Если не хотите через два года писать горькие посты о том, как вас засасывает болото неликвидных студий – не ведитесь на «самое доступное жильё». Доступное – не значит выгодное. Покупайте то, что всегда нужно людям, даже в кризис. А всё остальное – игра в напёрстки, где покупатель всегда проигрывает.
Читайте также: Москва разогнала цены, Питер пойдет следом(хаты не купишь) и как ложь риэлторов портит жизнь.
Подпишитесь на мой канал. Это очень поможет моему продвижению.