Неподъемная рыночная ипотека и «перегретые» из-за дорогого проектного финансирования цены на столичном первичном рынке вынудили покупателей новостроек переключить внимание на готовые квартиры, которые стоят гораздо дешевле. Спрос быстро перетекает на вторичку, что разгоняет цены на нее.
В начале мая на национальном рынке жилой недвижимости профильные аналитики зафиксировали опережающий рост спроса на готовые квартиры. Особенно заметно тренд проявился в Москве, где по итогам первого квартала продажи вторички увеличились год к году на 25%, в то время как объем реализации новостроек, напротив, снизился на 37%, — подсчитали в ЦИАН.
О похожей динамике говорит исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. По ее оценке, на фоне высоких ипотечных ставок на первичном рынке, ужесточения условий по выдаче семейной ипотеки часть спроса переместилась на вторичный рынок. В марте в столице продажи на вторичном рынке выросли за месяц на 12,7%, а до этого в феврале — на 45% по сравнению с уровнем января.
«В минувшем марте Москва заняла второе место среди регионов по числу заключенных на вторичном рынке жилья договоров купли-продажи (19,6 тыс. ДКП). Больше только в Подмосковье (22,3 тыс. ДКП)», — добавил управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин.
Высокий спрос, разумеется, оперативно толкнул вверх средние ценники. Как рассчитали аналитики «Индикаторов рынка недвижимости», в течение апреля по сравнении с мартом 2026 года 1 кв. м вторичного жилья как в старой, так и в Новой Москве подорожал на 1,1%: до 295 тыс. руб. и 214,3 тыс. руб. (без учета элитного жилья), соответственно. Всего с начала года готовое жилье в Москве подорожало в среднем на 3,2%, что приблизительно равно величине официальной инфляции. Сказалось вымывание наиболее доступных предложений.
Для сравнения — в конце марта 2026-го один «квадрат» в московских новостройках комфорт-класса стоил, по данным «Метриум», в среднем 422,1 тыс. руб. Получается, что в Белокаменной 1 кв. м на вторичном рынке жилья дешевле на 30–40%, чем на первичном.
Обратим внимание, что выше речь идет о массовых новостройках. По подсчетам NF Group, в конце первого месяца весны на столичном первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса 1 кв. м стоил уже 1,6 млн руб. Таким образом, в более дорогих классах жилой недвижимости разница между в стоимостью 1 «квадрата» на первичном и вторичном рынках может быть еще выше. Куда понесут деньги покупатели в такой ситуации, понятно.
«На столичном вторичном рынке жилья активизировались сделки», — признала «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Среди основных причин она назвала накопившийся отложенный спрос (необходимость решения насущных жилищных вопросов), перетекание спроса с первичного рынка на вторичный за счет более привлекательных цен и сокращения разрыва в ставках по ипотеке на первичном и вторичном рынках.
«Однако оживление сдерживается ограниченным объемом предложения, который находится на минимальных уровнях за последние три года (24,4 тыс. квартир и апартаментов в старых границах Москвы), текущим уровнем ипотечных ставок и уровнем реальных доходов населения», — отметила эксперт.
По ее мнению, большинство покупателей приобретают готовые квартиры для собственного проживания. При этом отношение к ипотеке стало более сдержанным: если раньше они были готовы брать кредит, покрывающий до 80% стоимости жилья, то сейчас готовы рассматривать ипотеку по сегодняшним ставкам, но в пределах до 50% цены квартиры. Позитивный вектор снижения ставки формирует у многих ожидание по рефинансированию в будущем, поэтому часть клиентов рассчитывает в дальнейшем удешевить взятую ипотеку или погасить ее за счет реализации другого имущества.
«Сегодняшний покупатель рассматривает недвижимость именно как долгосрочную инвестицию, а не как инструмент для быстрой перепродажи», — подчеркнула Дымова. С ее слов, покупатели чаще всего ищут доступные объекты на окраинах города, вблизи МКАД, а также квартиры в домах по реновации, которые по своим характеристикам приближены к бизнес-классу, но остаются доступными по стоимости. Наиболее доступные по цене районы города — это, как правило, районы за МКАД или районы со спорной экологией и удовлетворительной транспортной доступностью (см. таблицы).
— Повышенным спросом пользуется «свежая вторичка», в которой никто не жил и не был прописан, с чистого листа, — заметила Подкидышева. — Часто квартиры продаются с полным или предчистовым ремонтом. Некоторые лоты даже с мебелью. По типу квартир большим спросом пользуются небольшие лоты, от студий до «евродвушек» и небольших «евротрешек». Средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке старой Москвы составляет 18 млн руб.
Как полагает Дымова, в мае столичный вторичный рынок стабилизировался по цене, однако сохраняет тенденцию к умеренному движению вверх как за счет сокращения разрыва с первичным рынком, так и за счет перспективной активизации спроса в условиях постепенного снижения ипотечных ставок.
Потенциальные покупатели на рынке новостроек дождались понижения как ключевой ставки, так и ипотечных ставок. Но динамика снижения оказалась недостаточной, потому что рыночные ипотечные ставки продолжают оставаться на заградительно высоком уровне.
По прогнозу Подкидышевой, до конца декабря этого года цены на вторичном рынке могут вырасти на 20–22% на фоне прироста спроса. «Если ипотечные ставки на первичном рынке будут находиться на высоком уровне, потребители будут выбирать для себя уже готовое жилье. Другим фактором является рост арендных ставок, которые уже находятся на уровне ежемесячных платежей по ипотеке. Поэтому некоторым потребителям выгоднее рассмотреть покупку готовой квартиры в ипотеку, чем снимать жилье», — заключила эксперт.
Подпишитесь на Telegram "МК": еще больше эксклюзивов и видео!
Автор: Сергей Артемов