Иногда все выглядит так -> стороны подписали договор, подали документы, уже планируют переезд и вдруг одному из участников становится понятно, что сделка ему явно не на пользу....и что же делать?
Деньги большие, квартира в Москве, отступать страшно. Но закон все-таки оставляет варианты, как остановить и даже «откатить» такую сделку.
Когда договор можно остановить без войны
Бывает, что и продавец, и покупатель трезво оценивают ситуацию и понимают: продолжать невыгодно обоим. Покупатель, например, не может выйти на одобренную ипотеку, продавец нашел более выгодный вариант или всплыли обстоятельства, которые никто не учитывал.
В таких случаях стороны садятся за стол и
- оформляют соглашение о расторжении в той же форме, что и договор;
- честно прописывают, кто сколько возвращает, в какие сроки, как передается квартира обратно;
- подают документы в Росреестр через московский МФЦ, если право уже регистрировалось.
Через 1–3 недели записи в ЕГРН меняются, каждый остается при своем, без исков, обеспечительных мер и блокированных счетов.
Когда без суда уже не обойтись
Куда сложнее, когда одна сторона «передумала», а вторая отказываться от сделки не собирается.
Здесь уже работают только жесткие основания, а не эмоции.
В московские суды чаще всего попадают такие истории
- покупатель не платит за квартиру или уходит в серьезную просрочку;
- у квартиры обнаруживаются существенные недостатки или скрытые проблемы, о которых покупателя не предупреждали;
- продавец тянет с передачей квартиры, не выходит на подписание акта приема-передачи, фактически блокируя завершение сделки.
С формулой «я передумал» в районный суд Москвы приходить бессмысленно, потому что такие иски Мосгорсуд стабильно разворачивает обратно к реальности: нет нарушений и доказательств, значит нет и расторжения.
Как выглядит путь через суд в Москве
Сценарий обычно один и тот же. Сторона, которая хочет разорвать сделку, сначала пишет оппоненту письменное предложение расторгнуть договор, ведь досудебный порядок никто не отменял.
Ответа нет или пришел отказ, тогда начинается судебная история.
Что приходится делать:
- подавать иск в районный суд по месту нахождения квартиры;
- тащить в дело все - квитанции, переписку, акты, экспертизы, любые доказательства того, что условия договора нарушены существенно;
- ждать, пока суд вынесет решение, Мосгорсуд рассмотрит апелляцию, а приставы не вмешаются в вашу финансовую жизнь.
Только после вступления решения в силу можно вернуться в МФЦ Москвы и через Росреестр поменять записи в ЕГРН, фактически «развернув» сделку.
На все уходит 3–5 месяцев, а в сложных делах и дольше.
Отдельная боль это ипотечные сделки
Если квартира куплена на ипотечные деньги, в истории появляется третий игрок - банк.
И тут забыть про него просто не получится: кредит, залог, эскроу - все это завязано на ДКП.
Чтобы расторгнуть такую сделку, стороне приходится:
- согласовывать с банком, как будут возвращаться деньги и что будет с кредитом;
- подписывать дополнительные соглашения к кредитным и залоговым документам;
- только после этого выходить на соглашение о расторжении и регистрацию изменений в Росреестре Москвы.
Попытки «просто расторгнуть» без банка обычно заканчиваются новым витком споров и еще большим количеством проблем.
Как не довести до суда и блокированных счетов
Самый неприятный сценарий, когда договор уже есть, квартира на подходе, а стороны вместо передачи ключей годами ходят по московским судам.
Чтобы не оказаться в такой истории, на этапе подготовки сделки стоит:
- проверять объект и продавца по выписке ЕГРН и открытым данным;
- четко прописывать в договоре порядок расчетов, сроки передачи квартиры и последствия нарушений, а не надеяться на «потом договоримся»;
- фиксировать все договоренности на бумаге и вовремя подписывать акт приема-передачи.
Если же конфликт уже начался, лучше вовремя привести в дело профильного юриста по московским сделкам, чем годами ждать, пока суды и приставы сами расставят точки над «i» за ваш счет.