✅ Секреты налогов на аренду: Как извлечь максимум из дохода и оставаться в рамках закона ✔
Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски...👇
Доход от сдачи недвижимости в аренду по закону необходимо декларировать. Он облагается налогом, заплатить который можно разными способами. В последние годы в России механизм налогообложения заметно упростился, и многие операции легко провести в несколько кликов.
Разбираемся, какие способы оплаты налога на доход от аренды выгоднее для владельца жилья, на что обратить внимание при выборе того или иного варианта и как избежать штрафов от налоговых органов.
❓ Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья
Законодательство в этой области время от времени совершенствуется, сейчас основных вариантов четыре:
- НДФЛ для физических лиц
- «упрощёнка» для индивидуальных предпринимателей
- налоговый патент для ИП
- налог для самозанятых
Какие-то из этих вариантов распространены больше, какие-то — меньше, и это связано не столько с их выгодностью, сколько с информированностью людей об имеющихся возможностях.
Некоторые квартирные хозяева продолжают платить налог по старой схеме, поскольку не знают о новых возможностях. На сегодняшний день бо́льшая часть квартир, которые сдаются легально, облагается налогом для ИП. Это связано в первую очередь с тем, что такая налоговая ставка ниже, чем НДФЛ для физлиц.
Но на самом деле минимальная ставка действует не для ИП, а для самозанятых. Этот налоговый режим был запущен в четырёх пилотных регионах в 2019 году, а сейчас действует уже по всей стране.
Рассказываю, как правильно и в каком размере платить налог за сдачу квартиры в аренду по каждому из четырёх существующих вариантов.
▶ Что такое самозанятость для арендодателей, и выгодна ли она
Законодательная база: ФЗ №422 о самозанятых
Этот специальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД) — был запущен в 2019 году для самозанятых граждан. Ставка по нему составляет 4% в отношении доходов, полученных от реализации товаров или услуг физлицам, 6% — в отношении доходов, полученных от реализации товаров или услуг ИП и юрлицам. Пока срок действия этого налогового режима ограничен 2028 годом.
Платить обязательные отчисления, как в случае с ИП, при самозанятости не надо, только процент с дохода. Получить статус самозанятого можно в приложении «Мой налог», причём для этого даже не нужно перезаключать действующий договор найма.
Также после постановки на учёт в качестве самозанятого налогоплательщик получает бонус на уплату налога — на момент публикации материала она составляет 10 тыс. рублей. В счёт этой суммы появляется скидка к ставке налогообложения: самозанятый платит налог в размере 3% вместо 4% или 4% вместо 6%, пока не исчерпает 10 тыс. рублей. Обналичить эти деньги нельзя.
ИП тоже могут зарегистрироваться как самозанятые и перейти на НПД, снизив ставку и отказавшись от обязательных платежей. Но самозанятые могут сдавать в аренду только жильё — доход от сдачи коммерческих объектов, включая формально жилые апартаменты, под НПД не подпадает. Еще одно условие: весь доход в качестве самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей в год.
Если вдруг ставка выросла или сдаваемых объектов стало больше и доходы вышли за пределы 2,4 млн рублей в год, статус самозанятого перестает действовать. Арендодатель с этого момента будет платить НДФЛ как физлицо или может перейти в статус ИП и выбрать одну из двух схем — «упрощёнку» или патент. При этом налогоплательщику могут быть доначислены налоги, которые подлежали уплате в связи с утратой им статуса самозанятого, а также соответствующие суммы пеней и налоговых санкций.
Платят НПД в приложении — ежемесячно, в срок до 28-го числа, следующего за отчетным периодом. До 12-го числа того же месяца придет уведомление в мобильное приложение «Мой налог», напоминающее о необходимости платежа.
В мобильном приложении «Мой налог» формируется чек для возможности его предоставления нанимателю. НПД должен оплачиваться ежемесячно, поэтому в приложении происходит расчёт подлежащей оплате суммы.
По желанию налогоплательщик может через приложение настроить автоматическую оплату налога, предоставив налоговой право на списание со своего банковского счёта средств в счёт уплаты налога.
👍 Пример расчёта
Собственник квартиры стоимостью 35 тыс. рублей в месяц (при условии, что жильё не простаивало пустым), за год должен заплатить 4% от 420 тыс. рублей — 16,8 тыс. рублей, или меньше половины месячной арендной ставки.
Кроме того, самозанятый в отношении жилой недвижимости обязан платить ещё и налог на имущество в размере 0,1-2% от кадастровой стоимости объекта. Также НПД не создает никакого вклада в будущую пенсию, поскольку самозанятый не делает соответствующий взнос.
Есть при самозанятости ещё один нюанс: не признаются объектом налогообложения НПД доходы от сдачи жилья по гражданско-правовым договорам при условии, что арендатором является бывший работодатель арендодателя, если увольнение произошло менее двух лет назад.
▶ Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ
Законодательная база: глава 23 Налогового кодекса о налогах на доходы физических лиц и глава 32 Налогового кодекса о налоге на имущество физических лиц.
Размер налога в этом случае составляет 13% дохода, то есть 13% от указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы. Если ежегодный доход превышает 5 млн рублей, ставка повышается до 15%, но такие суммы фигурируют уже в элитном сегменте, где вариант с НДФЛ используется редко.
НДФЛ выплачивается один раз в год — до 30 апреля нужно подать в налоговую заполненную декларацию 3-НДФЛ, а потом до 15 июля оплатить налог. Налог уплачивается за предыдущий год, то есть до 30 апреля 2026 года нужно будет подать документ о доходах за 2025-й.
Сделать это можно через сервис «Уплата налогов и пошлин» или скачать форму платёжного поручения на сайте Федеральной налоговой службы и заполнить её самостоятельно. Оплатить можно онлайн, на сайте ФНС или через банк.
В самом простом случае, когда одно физическое лицо сдаёт квартиру другому, все хлопоты по оформлению налога ложатся на наймодателя.
Арендодатель самостоятельно рассчитывает сумму НДФЛ и подаёт налоговую декларацию обо всех полученных от сдачи жилых помещений в аренду доходах.
Но есть и вариант, при котором собственнику-физлицу можно вообще не беспокоиться об исчислении налога на доход от аренды квартиры. Такое возможно в ситуации, когда жильё сдается юрлицу — российской компании, российскому подразделению иностранной организации, ИП, нотариусу или адвокату.
В этом случае налоговым агентом выступает арендатор, который сам платит в бюджет, если это предусмотрено договором.
Для освобождения от обязанности подачи налоговой декларации по окончании года нужно быть уверенным, что сумма НДФЛ была полностью удержана.
Для этого в тексте договора нужно сразу отметить, что арендатор удерживает 13% из вносимого платежа. В результате арендодатель получает сумму на 13% меньше той, что в договоре, а арендатор сам взаимодействует с налоговой.
👍 Пример расчёта
Собственник сдаёт однокомнатную квартиру за 35 тыс. рублей в месяц. Годовой доход при этом составляет 420 тыс. рублей, значит, сумма НДФЛ, рассчитанная как 13%, составит 54,6 тыс. рублей (или примерно полтора месячных платежа). Если квартира сдаётся организации по схеме, описанной выше, ежемесячный платёж, который получает арендодатель, будет меньше на 13% и составит около 30,45 тыс. рублей в месяц (365,4 тыс. рублей в год). Сумма фактического дохода при этом не изменится, но возни с бумагами будет меньше.
Если же рыночные характеристики квартиры и уровень спроса позволяют, сумму налога можно «зашить» в изначальной ставке, увеличив ее на 13%. В нашем примере это будут 39,55 тыс. рублей. Тогда финальный доход уже за вычетом налога составит 35 тыс. рублей в месяц и 420 тыс. рублей в год.
При налоговом режиме НДФЛ владелец съёмного жилья — физлицо, он должен платить налог на имущество. Сумма составляет 0,1-2% от кадастровой стоимости объекта, которую можно узнать на сайте Росреестра.
А вот ИП имущественный налог платить не нужно, за исключением случаев, когда сдаётся нежилая недвижимость, включенная в региональный перечень облагаемых по кадастровой стоимости объектов.
Налоговый вычет и другие способы сократить сумму налога при НДФЛ
В случае, когда собственник платит НДФЛ с аренды квартиры, он имеет право на налоговый вычет. Если в течение трёх лет он тратил деньги на лечение (своё или близких родственников), покупку медикаментов, образование или приобретение жилья, он может уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, на которую начисляется НДФЛ.
Полный список оснований для налогового вычета:
- дорогостоящее лечение (например, ЭКО, протезирование, оплата госпитализации в частной клинике) — для самого собственника, супруга или супруги, родителей и несовершеннолетних детей;
- медицинские услуги (включая анализы, стоматологию, услуги частных врачей) и оплата лекарств как для самого себя, так и его супруга/супруги, родителей, несовершеннолетних детей;
- образовательные услуги для владельца квартиры — это необязательно должно быть высшее образование, автошкола тоже подойдет;
- обучение и образование детей — детский сад, школа, развивающие курсы, музыка, спортшкола и другие услуги;
- покупка квартиры;
- индивидуальный инвестиционный счет.
👍 Пример расчёта
Владелец съёмной квартиры сдаёт её за 35 тыс. рублей в месяц. За год он получает 420 тыс. рублей и должен заплатить НДФЛ в размере 54,6 тыс. рублей. В этом году он оплатил дорогостоящее лечение, потратив на него 150 тыс. рублей. Эта сумма может быть полностью исключена из налогооблагаемой базы как налоговый вычет. Тогда в декларации должны фигурировать — наряду с доходом и НДФЛ к уплате — также социальный налоговый вычет (150 тыс. рублей) и сумма к возмещению — 13% (чаще всего) от него, то есть 19,5 тыс. рублей. Сумма НДФЛ, сократившись на размер вычета, составит уже 35,1 тыс. рублей.
Также можно исключить из арендных платежей те коммунальные расходы по счётчикам, которые наниматель возмещает собственнику. Обычно это вода и электроэнергия. Эти расходы могут считаться возмещением расходов собственника, а не полученной выгодой. Тогда удастся сократить налогооблагаемую базу. Но этот пункт необходимо изначально прописать в договоре найма.
Однако стоит учесть, что это применимо в отношении коммунальных платежей, расчёт по которым происходит и фиксируется на основании показаний установленных надлежащим образом индивидуальных приборов учёта.
▶ Что такое «упрощёнка», выгоден ли этот вариант уплаты налога для наймодателей
Законодательная база: глава 26.2 Налогового кодекса об упрощённой системе налогообложения.
«Упрощёнка» — это упрощённая система налогообложения (УСН), этот вариант доступен только индивидуальным предпринимателям. Ставка налога при доходе от сдачи в аренду квартиры для ИП по этой схеме будет заметно ниже — не 13%, а 6%.
Существует еще и общая система налогообложения для ИП, но она менее выгодна, поскольку сумма налога составляет около 20% прибыли. Именно на контрасте с ней «упрощёнка» и получила своё название.
В рамках УСН индивидуальный предприниматель также может выбрать в качестве объекта налогообложения не чистые доходы, а доходы, уменьшенные на величину расходов. Тогда ставка составит 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов. Но это выгоднее делать в том случае, когда расходы превышают доходы от аренды. Декларация в случае УСН подается раз в год, до 25 апреля года, следующего за отчётным. Сами же выплаты — ежеквартальные в равных долях.
Но это не единственные регулярные расходы, которые несёт ИП при такой схеме налогообложения: независимо от того, есть ли у него доходы, нужно оплачивать также обязательный страховой взнос и взнос в фонд ОМС. Если у ИП есть наёмные сотрудники, он должен платить эти взносы и за них тоже. Взносы за себя можно будет затем вернуть в виде налогового вычета.
Размер взносов периодически меняется, его можно уточнить в налоговой. В 2026 году совокупная стоимость этих обязательных взносов «за себя» составляет 57,3 тыс. рублей в год. Можно оплачивать их один раз — в конце года, а можно вносить равными платежами в течение года. Если годовой доход ИП превышает 300 тыс. рублей, что несложно в случае с арендой квартиры в Москве, потребуется оплатить еще и дополнительный взнос на пенсионное страхование — 1% от дохода, который больше нормы (то есть все, что ИП заработает свыше 300 тыс. рублей в год), но не более 300 888 рублей. Эту сумму оплачивают уже в году, следующем за отчётным.
👍 Пример расчёта
Будем считать, что ИП-арендодатель работает без наёмных сотрудников. В случае с квартирой за 35 тыс. рублей в месяц и годовым доходом в 420 тыс. рублей ему придется заплатить 6% этой суммы и 1% со 120 тыс. рублей (так как доход превысил 300 тыс. в год). Итого получается 25,2 тыс. рублей + 1,2 тыс. рублей = 26,4 тыс. рублей — чуть больше ⅔ одной арендной платы. Но еще придётся заплатить обязательные взносы в размере 57,3 тыс. рублей — и общие расходы уже приблизились к стоимости двух месяцев аренды.
То есть такой вариант более выгоден в случае более высоких доходов от аренды — чтобы размер обязательных взносов компенсировался снижением ставки. Кроме того, региональные власти могут дополнительно снижать ставку налога для ИП на «упрощёнке» с объектом «доходы» в пределах 1%.
▶ Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры
Законодательная база: глава 26.5 НК РФ о патентной системе налогообложения.
Следующий вариант — патентная система налогообложения (ПСН или патент), он тоже рассчитан на ИП, и ставка по нему составляет 6%. Но базой в этом случае выступает не указанная в договоре сумма, а условный показатель возможного дохода, который рассчитывается для каждого региона и зависит от площади жилья. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов учитывается даже район, где находится квартира, в остальных регионах имеют значение только площадь и количество квартир в аренде.
Рассчитать стоимость патента можно на сайте налоговой в разделе, посвященном ПСН. Патент приобретается на срок по выбору от 1 до 12 месяцев — то есть если квартира простаивает, его можно не продлевать и не оплачивать на этот период. Но поскольку схема работает только для ИП, обязательные взносы платить придётся — безотносительно того, есть доход от сдачи в аренду или нет.
«Патентная система наиболее эффективна при сдаче в аренду объектов премиум-класса и дороже», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Действительно, при расчёте патента не учитываются ни рыночная стоимость объекта, ни арендная ставка. Конечно, в центральных районах стоимость патента будет выше, чем на окраине: например, патент на февраль 2026 года на сдачу в аренду квартиры площадью 50 кв. м в районе Арбат обойдется в 5191 рублей, а в Восточном Бирюлево — 3460 рублей. Но реальная стоимость этих квартир и рыночных ставок аренды на них, скорее всего, будет различаться гораздо существеннее, особенно если квартира на Арбате представляет собой элитный объект.
👍 Пример расчёта
Предположим, что квартира стоимостью 55 тыс. рублей в месяц расположена в районе Академический, а её площадь составляет 45 кв. м. Стоимость патента на 2026 год — 45108 рублей. Вместе с обязательными платежами расход составляет 105498 рублей (сюда входит взнос за себя и 1% от дохода в размере более 300 тыс. рублей в год).
Уточним, как и в предыдущем случае, региональные власти могут дополнительно понижать стоимость патента.
❓ Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду ❓
Опрошенные эксперты едины во мнении, что многое зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации. Например, если вы планируете сначала недолго сдавать квартиру с последующей продажей и применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, подойдёт схема НДФЛ.
При высокой стоимости квартиры и её длительной сдаче выгоднее использовать «упрощёнку», а потом можно перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по вашему региону.
НПД — это что-то среднее между НДФЛ с одной стороны и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками. Если выбрать НДФЛ, придётся уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
❗ Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду ❗
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по случайности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тыс. рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1-2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трёх лет, либо принудительные работы/лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в неё заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идёт о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаём жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости.
Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче).
❓ Как налоговая может узнать, что квартира сдаётся в аренду ❓
* Из данных Росреестра. Ведомство может поделиться информацией с ФНС о собственниках двух и более квартир. Это даёт основания заподозрить потенциальный арендный бизнес, и ФНС может начать проверку.
* Из служб миграции. Если квартира сдаётся иностранцу, он должен встать на миграционный учёт по месту пребывания, для этого требуется уведомление от собственника. Такие адреса тоже могут заинтересовать налоговую.
* От риелторов-частников. Если агент по недвижимости попал в поле зрения ФНС, при его проверке налоговая может получить доступ к договорам найма. Увидев, что кто-то из арендодателей в базе налогоплательщиков указан как не имеющий доходов, ФНС может взять его в разработку.
* От нанимателей — организаций или сотрудников крупных корпораций, которые компенсируют аренду. В этом случае копии договоров поступают в бухгалтерию. При проверке организации ФНС вполне может увидеть эти документы.
* От управляющих компаний или ТСЖ.
* От участковых.
* И, наконец, нельзя недооценивать человеческий фактор. О сдаче жилья в аренду активно сообщают соседи и сами бывшие квартиросъёмщики, если остались чем-то недовольны.
Напомню, что я всегда рядом и готова стать вашим надежным проводником в мире квадратных метров.
---
Напомню, что я всегда рядом и готова стать вашим надежным проводником в мире квадратных метров.
С Уважением, Анна Елагина
✨ Ваши мечты и цели о недвижимости сбываются здесь - запишись на консультацию - https://t.me//annaelagina_nedvizhka_bot ✅
#недвижимость #аннаелагина #риэлтор #ипотека #инвестиции