Одна из сложнейших технологий проведения сделок на рынке недвижимости — альтернативные сделки, или «цепочки». При их проведении нужно учитывать проблемы в каждой из квартир, участвующих в цепочке, нюансы взаимоотношений собственников, третьих лиц (супруги, члены семьи) и риелторов.
Ключевая проблема: одновременность регистрации
Главная сложность — необходимость одновременной регистрации переходов права по всем квартирам в цепочке.
При альтернативной сделке деньги передаются сразу — от тех, кто платит (покупает полностью или производит доплату), к тем, кто получает (либо полную сумму от продажи, либо часть, а на остальные средства что‑то покупает). Участники, которые не оплачивают и не получают денег, в расчётах не участвуют.
Проблема в том, что с точки зрения законодательства альтернативных сделок не существует. Официально подать на регистрацию переход права по всем объектам в цепочке одним пакетом невозможно.
Раньше эту проблему решали с помощью «регистраторов» — людей с неформальными связями в Росреестре, гарантировавших одновременную регистрацию всех квартир в цепочке. С внедрением электронной регистрации и рандомного распределения сделок между сотрудниками Росреестра эта практика прекратилась.
Попытки решения через законодательство и их ограничения
Ещё один метод — внесение во все договоры ссылки на статью 157 ГК РФ, подразумевающей регистрацию сделки только при регистрации всех остальных в цепочке. У этого подхода были побочные эффекты:
• При расторжении одной сделки расторгалась вся цепочка. Из‑за этого продавцы конечных свободных квартир и покупатели верхних звеньев отказывались вносить этот пункт в договоры.
• В последние годы выяснилось, что ссылка на статью 157 ГК РФ важна только для суда о расторжении сделки. Росреестр, ссылаясь на то, что регистрирует только переход права, а не договор, может регистрировать такие договоры независимо от остальных регистраций. Раньше одновременная регистрация строго выдерживалась, теперь — нет.
Современные способы минимизации рисков
Полного решения проблемы одновременной регистрации сейчас нет. Есть два варианта:
1. Способ через «регистраторов» — сопряжён с дополнительными расходами и не всегда возможен.
2. Сервисы электронной регистрации крупных банков (Сбер, ВТБ) — банки с договорами с Росреестром могут подавать цепочки так, чтобы они попадали к одному сотруднику ведомства. Это повышает шансы на одновременную обработку и регистрацию.
Подтверждение расчётов между сторонами
Другая важная проблема — подтверждение произведённых расчётов. С точки зрения закона альтернативных сделок не существует, поэтому при расчётах через аккредитивы с доплатами нельзя подтвердить оплату покупки стандартными банковскими документами.
Пример: вы продаёте квартиру за 8.000.000 рублей и, доплатив 2.000.000 рублей, покупаете другую за 10.000.000 рублей. В платёжном поручении будет указана только сумма доплаты — 2.000.000 рублей. При получении налогового вычета или возникновении юридических проблем доказать оплату полной стоимости будет сложно.
Как подтвердить расчёты
Чтобы решить эту проблему, нужно:
• Дополнительно к банковским документам подтверждать расчёты распиской продавца.
• Составлять соглашение о взаиморасчётах, фиксирующее схему расчётов по сделке. Это позволит чётко зафиксировать финансовые обязательства сторон.
Желаем вам успешных продаж и покупок!