Читаю на днях такое предложение для инвестиций

Читаю на днях такое предложение для инвестиций:

Открыт лот на 180 млн рублей на сделку по флиппингу премиум‑квартиры с доходностью 29–40% годовых. Срок — 6–12 месяцев.

Команда покупает квартиру площадью 466 м2 в ЖК премиум‑класса для ремонта и последующей перепродажи. Квартира приобретается у банка.

Рыночная стоимость объекта — 200–220 млн р., после ремонта — 300–350 млн р. Покупка — по 600 тыс. р./м2, минимальная цена в таком ЖК без ремонта — 900 тыс. – 1 млн р./м2. Вход в сделку — от 500000 р. через краудплатформу с лицензией ЦБ по закрытой оферте.

«Ну это прямо отчаянные люди!» — думаю я. В такое время привлекать 180 млн руб. по займам под покупку пассива по спекулятивной стратегии…

Разберу:

1. Это квартира, а значит, денежного потока по ней нет — только убытки. Высокая коммуналка (полагаю, около 100 тыс. в месяц), высокие налоги на имущество.

2. Стратегия — спекуляция. Прямо скажем, не самая сейчас работающая стратегия в краткосрочной перспективе. Если объект «подвиснет», то перейти на арендную стратегию будет совсем не вариант:

• предпродажную подготовку всю убьют;

• потребуется купить дорогостоящую мебель и технику (а на такую площадь это космические цены);

• никто на несколько месяцев не будет заезжать на такую площадь (разве что бригада таджиков).

То есть вариант один: сделать ремонт и ждать своего покупателя, генерируя убытки.

3. Сроки — 6–12 месяцев. Ну, это больше на шутку похоже. В таком «аэродроме» даже ремонт за 6 месяцев не сделать, тем более премиум‑качества. А ремонт плюс продажа за 6 месяцев — это вообще фантазии. Я бы заложил 1,5–2 года. Но финансовая модель тогда не вытянется.

4. Форма привлечения денег — займ. А что делать, если деньги в этот срок не вернут? Откуда у инициаторов 180 млн плюс проценты наличными? Взыскивать и продавать залог? Так намучаешься — даже за стоимость покупки найти вторых флипперов будет непросто.

5. Ключевая проблема: такая квартира — это неликвид по высокой стоимости. Ну кому сейчас нужны 460 метров по 1 млн руб.? Такое можно покупать только по очень низкой цене. Для сравнения: мы сейчас для флиппинга покупаем дом площадью 460 м2 за 20 млн руб. — и это уже с white box и всей инженеркой , а не в бетоне. А тут — 600 тыс. за метр плюс 150 тыс. на ремонт.

Моё резюме: в такой проект лезть нельзя ни в коем случае. Особенно с 500000 руб. через инвестплатформу, где от тебя вообще ничего не зависит.

А вы как считаете?

Реакции:

«Да они сбрендили?!» — 🔥

«Рабочая темка» — 👍

«Я и есть тот инициатор» — 😎