Большинство инвесторов с десятком объектов начинали скромно — с хрущёвки в Подмосковье, комнаты, от которой отказывались другие, или даже с комнаты в коммуналке на окраине. История Андрея — яркий пример того, как первая покупка может запустить масштабный финансовый рост.
История Андрея: от комнаты в коммуналке до портфеля из девяти объектов
В 2016 году 28‑летний Андрей снимал комнату втроём в коммуналке на Профсоюзной улице. Он платил 18 тыс. рублей в месяц и делил ванную с соседями, у которых был вечно нетрезвый сын. Устав от такой жизни, он решился на покупку собственного жилья.
Его первый объект:
- студия 22 кв. м в Новой Москве;
- стоимость: 2 млн рублей;
- первый взнос: 640 тыс. рублей (накоплено за три года);
- дополнительно: 200 тыс. рублей — заём у мамы.
У Андрея не было специальных знаний о рынке недвижимости и полезных связей — только твёрдое решение перестать снимать жильё. Через четыре года у него уже было девять объектов.
Что меняется после первой покупки
По словам Андрея, после приобретения студии он начал видеть рынок по‑новому. Вместо того чтобы гадать по новостям о будущем цен, он сосредоточился на конкретных цифрах и реальной выгоде.
Динамика его дальнейших покупок:
- Вторая квартира — куплена через 14 месяцев. К этому моменту Андрей уже понимал:
- где искать выгодные предложения;
- как рефинансировать кредиты;
- сколько стоит работа агента и почему не стоит слепо доверять его советам;
- реальные сроки продажи (например, в ноябре срок экспозиции — три месяца, а не три недели).
- Третья и четвёртая квартиры — приобретены быстрее, чем вторая.
- Пятая квартира — покупка почти на автомате, без долгих раздумий.
Почему ожидание — худшая стратегия
В 2022 году ко мне обратилась клиентка с бюджетом 8 млн рублей. Она планировала купить однокомнатную квартиру в Москве, но решила подождать, пока ставки по ипотеке упадут.
Что произошло за два года:
- в 2024 году она вернулась с тем же бюджетом (8 млн рублей);
- квартира, которую она рассматривала, теперь стоила значительно дороже;
- за 8 млн рублей можно было приобрести лишь комнату в коммуналке.
Проблема ожидания в том, что:
- накопления съедает инфляция;
- цены на недвижимость растут быстрее, чем снижаются ставки;
- финансовый барьер не уменьшается — он растёт вместе с рынком.
Аналогия с бизнесом: почему первый проект самый сложный
Открытие первого ресторана для ресторатора — настоящий вызов: нужно продумать концепцию, закупку оборудования, подбор персонала, налаживание поставок, прохождение проверок.
Второй ресторан открыть проще, третий — ещё легче. Причина не в деньгах, а в накопленном опыте, налаженных контактах с подрядчиками и уверенности в успехе.
То же самое с недвижимостью:
- первая квартира — самая сложная, требует много времени и усилий;
- вторая кажется менее рискованной;
- третья — ещё проще.
И со временем инвестиции превращаются из отдельных сделок в отлаженную систему.
Реальные данные: что показывает практика
Из 450+ сделок, которые я провела, большинство инвесторов — серийные. Их успех объясняется просто: они начали с одной квартиры, а не копили на десять сразу. Те, кто ждал «идеального момента» чаще всего так и не начали инвестировать, либо начали позже, когда цены выросли и входной билет стал дороже.
Разбираем главный страх: а если купил на пике?
Многие считают первую квартиру ловушкой, особенно если покупать на пике рынка. Например, в 2019 году некоторые инвесторы потеряли 30 % из‑за падения цен или брали ипотеку под 11 %. Но важно понимать, что считать потерей.
Разберём на примере Ольги (2019 год):
- купила квартиру на пике, ставка — 10,5 %;
- через два года рынок упал на 20 %, но она не продала объект;
- продолжила сдавать: платёж по ипотеке — 80 тыс. рублей, доход от аренды — 95 тыс. рублей;
- чистая прибыль — 10 тыс. рублей ежемесячно (после оплаты КУ);
- через восемь лет квартира станет её собственностью, а доход от аренды сохранится.
Сравним с другим сценарием:
- мужчина в 2019 году решил подождать «нормальных» ставок и не купил квартиру;
- рынок вырос, входной билет удвоился;
- ставки снизились, но из‑за роста цен ипотека стала менее доступна;
- он продолжает снимать жильё, в то время как его ровесники формируют инвестиционные портфели.
Вопрос: у кого из них реальная потеря больше?
Итоги: достижения Андрея сегодня
Андрей сейчас владеет квартирой в Орехово-Борисово, двумя квартирами в Строгино, однушкой в Реутове, студией на Мичуринском проспекте и студией в Новой Москве (той самой первой).
Последняя студия сдаётся за 45 тыс. рублей в месяц — это полностью покрывает платёж по ипотеке и оставляет небольшой доход. Он начинал с 640 тыс. рублей накоплений и 200 тыс. рублей займа у мамы.
Главный вывод: первая квартира — это не ловушка, а трамплин. Она даёт:
- практический опыт;
- понимание рынка;
- уверенность в своих силах;
- старт для формирования инвестиционного портфеля.
Чем дольше вы ждёте «идеального момента», тем сложнее войти в рынок. Цены растут, а возможности уходят.
Если хотите разобраться, с чего начать именно вам, оставьте заявку на investera.pro. Мы проанализируем вашу ситуацию и предложим реалистичные шаги для старта в инвестициях.