Цены указаны по состоянию на дату публикации 21.05.2026г. Закон обязывает написать еще и то, что проектная декларация опубликована на сайте нашдом.рф
На Патриарших прудах стартовали продажи проекта, которого здесь давно не хватало.
Не очередной реконструированный особняк на 10 квартир. Не клубный дом без инфраструктуры. И не «премиум» в шумном месте рядом с ресторанами.
«Палашёвский 11» от — это редкий для Патриарших формат: полноценный новый дом de luxe-класса в тихой части района.
Проект расположен в Большом Палашёвском переулке — буквально в нескольких минутах от Патриарших прудов, Тверского бульвара, Пушкинской площади и Маяковской. При этом сам переулок остаётся спокойным и приватным. Именно за это многие и любят старые Патриаршие: возможность жить в центре событий, но не внутри постоянного городского шума.
Один из самых закрытых и малонаселённых домов района
По данным проекта, в доме всего 45 квартир и 7 пентхаусов.
На официальном сайте нашдом.рф фигурирует цифра 43 квартиры — расхождение минимальное и на восприятие проекта не влияет.
Средняя площадь квартир — около 187 м². Это важный показатель, потому что сегодня даже в дорогих проектах девелоперы часто уходят в компактные форматы. Здесь же ставка сделана именно на крупную семейную недвижимость.
В среднем получается около трёх квартир на этаже — редкость для центра Москвы.
Отдельно стоит отметить парковку: 88 машино-мест на дом. То есть примерно по два места на квартиру — очень хороший коэффициент даже по меркам сегмента de luxe.
Первый полностью стеклянный фасад в Москве
Архитектура здесь — отдельная история.
В проекте сразу три разных фасада, каждый со своим характером.
При этом один из фасадов девелопер называет первым полностью стеклянным фасадом в Москве.
Для Патриарших это необычно. Район традиционно ассоциируется с историческими особняками, кирпичом и камерной архитектурой. Здесь же сделали современный и очень дорогой по ощущениям продукт, но без попытки спорить с окружением.
Судя по визуализациям, проект выглядит скорее как европейский private residence, чем как типичный московский элитный дом.
Самая насыщенная инфраструктура на Патриарших?
И вот здесь начинается самое интересное.
Обычно клубные дома на Патриарших — это про локацию. Инфраструктуры внутри там практически нет: максимум небольшой зал и лобби.
В «Палашёвском» Sminex делает ставку на совсем другой сценарий жизни.
Внутри дома:
— Clubhouse;
— lounge-пространства;
— фитнес;
— детская инфраструктура Kid’s Lab;
— внутреннее патио;
— воркаут;
— двор-сад с прудом и крытой галереей.
И это действительно необычно для Патриарших, где большинство домов исторически просто не имеют места под полноценную внутреннюю инфраструктуру.
Отдельно важно, что в доме не предусмотрены коммерческие помещения. То есть здесь не будет случайного трафика, кафе на первом этаже и посторонних людей во дворе.
Для многих покупателей de luxe-сегмента именно это сейчас становится главным критерием.
Потолки, которых почти не осталось в новых проектах
Одна из сильнейших сторон проекта — высота потолков.
Базовая высота начинается от 3,55 метра, а в квартирах со вторым светом достигает 7,4 метра.
Для рынка это действительно редкость. Особенно в центре Москвы, где многие новые проекты строятся в сложных ограничениях исторической застройки.
В «Палашёвском» есть несколько форматов, которые сейчас встречаются всё реже:
— квартиры с террасами;
— квартиры High Level с увеличенной высотой потолков;
— квартиры со вторым светом;
— пентхаусы с дровяными каминами и большими террасами.
Например, один из пентхаусов имеет площадь 366 м² и террасу почти 240 м².
А квартира со вторым светом — это уже почти формат частного дома внутри Патриарших: 243 м², высота потолков 7,4 м и двухуровневое пространство гостиной.
Что по ценам и планировкам?
До старта рынок обсуждал ориентир около 3 миллионов рублей за квадратный метр. И цены действительно есть в районе 2,9 млн. за квадрат, но справедливости ради стоит предупредить, что лучше рассчитывать хотя бы на 3,5 млн. за квадрат. По самым интересным лотам цена доходит до 7 млн. за квадратный метр.
Самый статусный лот проекта — пентхаус 366 м².
Главный элемент здесь даже не площадь квартиры, а огромная терраса 239 м².
По сути это уже приватное пространство уровня rooftop villa в центре Москвы.
Из особенностей:
— дровяной камин;
— пять мастер-спален;
— кухня-гостиная 86 м²;
— несколько гардеробных;
— собственная большая терраса с панорамой центра Москвы.
Таких лотов в новых проектах Москвы сейчас буквально единицы.
Если смотреть на «Палашёвский 11» не как на красивую презентацию, а как на продукт, то главный вопрос здесь — планировки.
В «Палашёвском» видно, что девелопер пытался сделать коллекционный продукт. Здесь много редких форматов, которые обычно встречаются либо в реконструкции старых особняков, либо вообще в единичных проектах.
Самая необычная квартира проекта — двухуровневая со вторым светом
На мой взгляд, это один из самых сильных лотов во всём доме.
243 м², двухуровневое пространство и потолки 7,4 метра в зоне кухни-гостиной.
Фактически это уже не квартира, а городской townhouse внутри клубного дома.
Главная особенность — именно второй свет. В новых проектах центра Москвы такие решения почти исчезли из-за сложной экономики строительства и ограничений по объёму здания.
Здесь же получилось пространство с совершенно другим ощущением воздуха и масштаба.
Плюс:
— четыре мастер-спальни;
— отдельная рабочая зона;
— двухэтажная структура;
— большая гостиная почти 57 м².
Это формат для тех, кто хочет не просто дорогую квартиру, а ощущение частного дома внутри Патриарших.
Квартиры High Level — редкий формат для Патриарших
Ещё одна интересная история — квартиры High Level.
Например, квартира №27:
— 122 м²;
— потолки 3,71 м;
— три балкона;
— панорамные виды.
Это уже более «городской» формат — не огромная семейная резиденция, а дорогая статусная квартира для жизни в центре.
Вообще в проекте много внимания уделено именно свету:
— угловое остекление;
— большие окна;
— балконы;
— квартиры на несколько сторон света.
Для плотной застройки Патриарших это особенно важно.
Интересно, что здесь почти нет маленьких квартир
Минимальный формат — около 71 м².
И даже самая компактная квартира здесь выглядит не как инвестиционный лот, а как полноценная дорогая недвижимость для жизни:
— мастер-спальня;
— гардеробная;
— большая кухня-гостиная;
— два балкона.
Это хорошо показывает позиционирование проекта.
«Палашёвский 11» вообще не пытается быть массовым премиумом. Здесь нет ощущения, что дом собирали под широкий рынок.
Скорее наоборот — это продукт для очень узкой аудитории, которая ищет именно:
— Патриаршие;
— новый дом;
— приватность;
— большие площади;
— высокие потолки;
— и современную инфраструктуру внутри.
И именно поэтому проект выглядит одним из самых необычных стартов продаж последних лет в центре Москвы.
Позвоните 89029905446
Напишите в MAX, ТЕЛЕГРАМ, WhatsApp
И мы сможем обсудить с вами все лучшие проекты Москвы. Отправлю не только презентации и цены, но и обсудим все, что не здесь не напишешь по этому проекту, уже построенным или ожидаемым стартам по всему центру Москвы.