Мы не о правиле, которое касалось выдачи ВНЖ за покупку недвижимости от €150 тысяч – его уже все усвоили. Разбираемся с другим законом, который может создавать проблемы для иностранных покупателей-продавцов.
С 12 мая любая сделка с недвижимостью от €10 000 теперь должна проходить только через банковский счет, открытый в Черногории. То есть, как минимум кто-то один – или продавец, или покупатель – должен иметь черногорский счет.
В чем трудность?
Государство требует иметь счет в местном банке, но банки отказывают нерезидентам в открытии. Особенно если человек не имеет ВНЖ, а счет нужен только для одной сделки – для кредитной организации такой клиент «неприбыльный» или «рисковый».
В результате – часть иностранцев с легальными деньгами и подтвержденным происхождением средств физически не могут купить или продать недвижимость. Особенно чувствительно это для курортных регионов, где иностранцы – ключевые покупатели. Закон ставит под угрозу и весьма популярную схему, когда сделки между россиянами могли проходить с оплатой в РФ – закон это разрешал.
Кстати, во многих странах ЕС (той же Германии) такая схема прекрасно работает. Так что ничего удивительного в том, что Ассоциация агентств недвижимости Черногории уже забила тревогу: если проблему быстро не решить, капитал начнет уходить в другие страны региона с более простой банковской системой.
🗣 Но и насколько велика трудность? Рассказывает Антон Шамарин, управляющий партнер VALUE.ONE.
Новый порядок расчётов безусловно влияет на часть клиентов, особенно из РФ и РБ. Покупателей ограничения затронут в меньшей степени — особенно в премиальном сегменте. Все крупные застройщики имеют счета в черногорских банках, поэтому формально требование закона выполняется. Кроме того, покупатели элитной недвижимости обычно используют международную банковскую инфраструктуру и имеют счета в нескольких странах.
Для продавцов ситуация может стать значительно сложнее, поскольку собственник - гражданин РФ или РБ без ВНЖ Черногории или второго паспорта, открыть счёт в местном банке сегодня не может. Сейчас для таких случаев обсуждается возможность использования нотариальных экскроу-счетов. Однако окончательной позиции пока нет, Нотариальная палата запросила официальные разъяснения у профильного министерства. И даже если такой механизм будет разрешён, для граждан РФ и РБ, не имеющих ВНЖ Черногории или второго паспорта, всё равно останутся ограничения по суммам переводов — в частности, лимит до €100 000.
Так что делать продавцу без черногорского счета, если недвижимость стоит дороже?
Первый вариант: искать покупателя, имеющего счет в Черногории, который может заплатить в третью страну – Сербию, Казахстан и т.д.
Второй – пытаться сделать черногорский ВНЖ, что даст право на открытие счета в стране.
📍 Между тем, черногорский рынок чувствует себя неплохо – несмотря на новые ограничения…