Почему это плохая новость для застройщиков?
В середине мая 2026 года разрыв цен на вторичном и первичном рынках жилья в 40 городах России с населением от 500 тыс. человек составлял 23% — именно на такую величину стоимость готовых квартир оказалась ниже, чем в новостройках. Средняя стоимость 1 кв. м на «вторичке» в целом по этим городам составила 152 тыс. руб.
Такие данные приводят аналитики ЦИАН. Они отмечают сокращение ценового разрыва двух сегментов, аргументируя это тем, что год назад разница стоимости 1 кв. м в уже готовой квартире и строящемся доме составляла 26%. То есть на 3 процентных пункта, чем сейчас. Показатель снижается пятый месяц подряд, констатируют аналитики. По их наблюдениям, такого длительного и устойчивого сокращения разрыва на рынке давно не наблюдалось. Пропасть между сегментами сокращается не из-за снижения цен на новостройки, а, напротив, из-за их роста во вторичном сегменте из-за увеличивающегося спроса.
С момента введения в 2020 году льготных программ жилищного кредитования, от которых впоследствии осталась одна более заметная — семейная ипотека, спрос на «вторичку», где такие займы не применялись, был заметно низок, чем в новостройках. Ажиотажный спрос из-за массовой раздачи дешевой ипотеки привело к заметному росту цен на квартиры на первичном рынке. С марта 2020 года, когда из-за начала пандемии девелоперам решено было помочь увеличением спроса за счет льготного кредитования граждан, по март 2026 года средняя стоимость квартиры в новостройках России выросла на 110% в сделках и 120% в предложении, отмечали ранее в ЦИАН. При этом в Москве и Санкт-Петербурге цены повысились на 91% и 97% соответственно, в то же время рост зарплат за этот период составил в среднем 70%, добавляют аналитики.
Однако сейчас ситуация изменилась. В целом по стране в апреле этого года средняя цена на «вторичке», по данным компании «Этажи», составила 103,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что почти на 7% больше год к году. Например, в Москве только в апреле 2026 года рост сделок на вторичном рынке составил 12% год к году, до 13,52 тыс., следует из данных столичного Росреестра. В то же время на первичном рынке, по данным ведомства, за аналогичный месяц было заключено 6,74 тыс. сделок, что на 30% меньше год к году.
Владелец «Этажей» Ильдар Хусаинов отмечает повышение цен во вторичном сегменте третий месяц подряд и связывает это с несколькими причинами. Во-первых, уменьшение роли семейной ипотеки вследствие ограничений, которые были введены с 31 января. Как результат спрос переключается на вторичное жилье. По данным агентства недвижимости Point Estate, в 2024 году в свете отмены массовой льготной ипотеки на вторичное предложение переориентировались 10% потенциальных покупателей новостроек, в 2025 году показатель вырос до 15%. В первом квартале этого года на готовое жилье, по данным компании, пришлось 63,2% сделок по продаже квартир в крупных городах, что больше на 3 процентных пункта год к году. Резкий рост начался в тот самый момент, когда были ужесточены условия выдачи семейной ипотеки.
Другой фактор роста спроса на «вторичке, по словам Ильдара Хусаинова, —снижение ключевой ставки ЦБ, что привело к снижению ставок по депозитам, частичному снятия средств из вкладов и их реинвестирование в рынок недвижимости. И третий момент — планомерное снижение ставок по рыночной ипотеке.
На последние факторы очень рассчитывают застройщики, которые сильно пострадали от сужения объемов выдачи семейной ипотеки. Однако именно эти факторы могут стать для рынка новостроек «минами замедленного действия». Они способны вызвать мощный переток большой части спроса от первичного рынка на вторичный.
К тому же ценового преимущества у рынка новостроек давно нет. Если на текущий момент в Москве в новостройках средняя цена 1 кв. м составляет 508 тыс. руб., то в готовых квартирах — 413 тыс. руб., в Санкт-Петербурге этот показатель составляет соответственно 346 тыс. и 277 тыс. руб., в Казани — 261 тыс. и 221 тыс. руб., в Нижнем Новгороде — 222тыс. и 182 тыс. руб., в Екатеринбурге — 183 тыс. и 161 тыс. руб., по данным ЦИАН. При этом, как отмечают аналитики этой онлайн-платформы, в этих городах с начала 2026 года цена на вторичном рынке подорожали на от 4,9% до 7,9%, то в новостройках — от 0,4% до 4%.