«Эффект Долиной» в сделках с недвижимостью: как перестраховываются покупатели

По словам участников рынка недвижимости, его изменил прецедент Ларисы Долиной, дело которой стало резонансным и дошло до Верховного суда. До 2025 года основными проблемами при покупке вторички для покупателей была завышенная цена, плохой ремонт или наличие обременений. Сейчас — риск остаться и без квартиры, и без денег.

В итоге за год у покупателей изменился подход. По словам участников рынка, если раньше покупатель проверял недвижимость (есть ли задолженность по ЖКХ, кто официально зарегистрированный собственник и т.д.), то теперь прежде всего проверяют человека — продавца. Нет ли признаков давления, банкротства или споров, является ли собственник пожилым или уязвимым, не наблюдается ли у него странного поведения.

Пример певицы показал, что собственник может оспорить продажу своей квартиры, сославшись на то, что действовал под влиянием мошенников. Более того, выяснилось, что это далеко не единичный случай — пользователи соцсетей активно жаловались на то, что стали жертвами таких продавцов-пенсионеров, а саму схему окрестили «эффектом Долиной». В случае с покупательницей квартиры певицы Полиной Лурье в дело вмешался Верховный суд, который спустя год тяжб присудил ей право на приобретенное жилье.

Так, снизить риски, в первую очередь при покупке готовых квартир, надеются в «Циан». Крупнейшая онлайн-платформа предлагает покупателям недвижимости дополнительную услугу — гарантию на сделку (также этот формат разрабатывает «Домклик»). Она вступает в силу, если новый владелец утрачивает право собственности.

Срок действия — 3 года, компенсация предполагается на жилье стоимостью до 50 млн рублей. Застраховать можно все виды недвижимости, включая жилье, доли в квартирах, загородные дома и земельные участки. Кроме того, платформа также поможет покупателям юридически, например если дело дойдет до судебного разбирательства. У «Циан» гарантия на сделку включена в общую комиссию — как правило, средняя по рынку составляет 2–3% от стоимости объекта.

Плюс то, что раньше считалось редкой опцией, сейчас — востребованная услуга, спрос на нее, по свидетельству участников рынка, в декабре 2025 года на фоне финального решения Верховного суда по делу Долиной вырос в 7–10 раз. Речь идет о страховании титула (риске потери недвижимости в результате прекращения права собственности). Как правило, такой полис стоит 0,2–0,4% от стоимости объекта.

В целом главное изменение можно описать так: то, что раньше было «дополнительной опцией для тревожных» покупателей, теперь становится базой. Помимо прямого страхования, на рынке готовых квартир начали предлагать то, что эксперты называют «юридическим бронежилетом для вторички». Речь идет о расширенной проверке как объекта покупки, так и его продавца, электронной регистрации, плюс сопровождении спора, если он возникнет.