Автор: Юлия Иванова, адвокат, финансовый управляющий и медиатор. Стаж — более 30 лет.
Когда в мой кабинет зашли Сергей и Анна (имена изменены), я сразу поняла: передо мной не просто уставшие люди. Передо мной сидела пара, которая почти смирилась с потерей всего. У Сергея дрожали руки, когда он выкладывал на стол пачку кредитных договоров.
— Юлия, мы всё потеряем? И квартиру — тоже? — спросила Анна.
Именно с этого вопроса началась наша совместная работа, которая длилась 9 месяцев и завершилась одним из самых ярких кейсов в моей практике — мы не просто помогли семье списать неподъемные долги, но и сохранили их единственное ипотечное жилье.
Глава 1. Точка невозврата: как семья оказалась на грани
Сергей и Анна — обычная семья из Подмосковья. Он работал прорабом в строительной компании, она — бухгалтер на удаленке. В 2018 году они купили двухкомнатную квартиру в ипотеку: ежемесячный платеж составлял чуть больше 38 000 рублей. Для семьи с общим доходом в 140–150 тысяч рублей это было комфортно.
Потом случилось то, что перевернуло их жизнь. Весной 2023 года компания Сергея потеряла крупный контракт, и его уволили. Следом Анну сократили из-за реорганизации отдела. Через три месяца у них не осталось ничего, кроме пособия по безработице.
Как часто бывает, Сергей попытался удержать ситуацию через кредиты: оформил несколько потребительских займов, чтобы перекрывать ипотечные платежи. К осени 2024 года ситуация стала критической:
- Ипотечный долг: остаток основного долга — 3 800 000 рублей плюс просроченные платежи за 7 месяцев;
- Потребительские кредиты: пять договоров в разных банках на общую сумму около 1 700 000 рублей;
- Микрозаймы: еще около 180 000 рублей.
Общий долг перевалил за 5,5 миллиона рублей. А совокупный доход семьи составлял на тот момент чуть больше 40 000 рублей.
Глава 2. Стратегический выбор: почему просто банкротство — не выход
Когда Сергей впервые позвонил мне, он уже изучил тему банкротства в интернете и был уверен: это единственный путь. Но его главный страх формулировался просто: «Квартиру заберут — и мы на улице».
Я объяснила, что при стандартном судебном банкротстве ипотечное жилье действительно подлежит реализации. Единственное жилье защищено исполнительским иммунитетом, но это правило не распространяется на ипотеку — залогодержатель имеет приоритетное право требовать продажи квартиры для погашения долга.
Однако я знала то, чего Сергей и Анна не могли найти ни в одном форуме. С 8 сентября 2024 года в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась статья 213.10-1 — она предусматривает особый механизм заключения отдельного мирового соглашения между гражданином и кредитором, чьи требования обеспечены ипотекой жилого помещения.
Я объяснила супругам суть механизма:
Отдельное мировое соглашение (в профессиональной среде его называют «локальным») — это договоренность напрямую с банком-залогодержателем. Оно позволяет урегулировать ипотечный долг в индивидуальном порядке, отдельно от остальных кредиторов. После утверждения судом такого соглашения ипотечное жилье не включается в конкурсную массу и не продается с торгов. Согласие других кредиторов на заключение такого соглашения не требуется.
Главное условие, которое должно соблюдаться: требования кредитора, обеспеченные ипотекой, должны удовлетворяться на первоначальных условиях — то есть так, как это было предусмотрено изначальным ипотечным договором. Банк не обязан идти на уступки, но он заинтересован в том, чтобы заемщик продолжал платить, а не терял жилье через торги.
Это было именно то, что нужно Сергею и Анне. Но практики еще не было. Однако я не раз уже была ее первооткрывателем.
Мы разработали двухуровневую стратегию:
- Уровень первый — запустить судебное банкротство для списания всех потребительских кредитов и микрозаймов;
- Уровень второй — параллельно инициировать заключение отдельного мирового соглашения с ипотечным банком, чтобы квартира осталась в собственности семьи.
Глава 3. Работа с банком: как мы договаривались
Самым сложным в этом деле оказался даже не суд, а переговоры с банком. Мои доверители уже семь месяцев не вносили ипотечные платежи, и кредитор имел полное право требовать досрочного возврата всей суммы.
Я, как адвокат, подготовила для банка пакет документов, который включал:
- подробный расчет текущих доходов семьи — на тот момент Сергей уже нашёл неофициальную подработку и приносил в семью около 55 000 рублей в месяц, что позволило нам обосновать перспективу восстановления платежей;
- обоснование перспективы восстановления платежеспособности — график, из которого следовало, что после списания потребительских долгов у семьи высвободится достаточно средств для обслуживания ипотеки;
- проект мирового соглашения, в котором мы предложили банку сохранить ипотечный договор на первоначальных условиях без дисконтирования долга, но с зачётом просроченных платежей в график будущих выплат.
Ключевая идея, которая в итоге и сработала, состояла в привлечении к соглашению третьего лица — матери Анны. По закону третьи лица вправе участвовать в отдельном мировом соглашении и принимать на себя права и обязанности по нему — это прямо предусмотрено статьёй 213.10-1 Закона о банкротстве. Тёща согласилась выступить дополнительным источником погашения задолженности перед банком на период, пока Сергей восстанавливает официальный доход. Сами Анна и Сергей также участвовали в соглашении в качестве лиц, фактически исполняющих обязательства.
Банк рассматривал предложение почти три недели. За это время мы провели четыре раунда переговоров. Ключевым аргументом с нашей стороны стало то, что мы не требовали ни снижения процентной ставки, ни прощения части долга. Мы лишь просили зафиксировать первоначальные условия кредитного договора, восстановить график платежей и подкрепить исполнение обязательств фигурой третьего лица, которое готово временно помогать с платежами, пока Сергей выходит на стабильный официальный заработок.
Впоследствии Сергей действительно трудоустроился официально и семья смогла платить по ипотеке самостоятельно.
Важный момент, о котором я хочу предупредить читателей: решение о заключении отдельного мирового соглашения принимается самим гражданином. Несогласие финансового управляющего с заключением такого соглашения не является основанием для отказа в его утверждении арбитражным судом. Это серьёзная гарантия защиты прав должника.
Суд утвердил отдельное мировое соглашение. Оно зафиксировало:
- остаток долга по ипотеке — 3 800 000 рублей;
- график платежей — 38 500 рублей ежемесячно с рассрочкой просроченной задолженности на 24 месяца;
- отказ банка от права требовать досрочного погашения;
- вывод ипотечной квартиры из-под обращения взыскания в рамках процедуры банкротства.
Глава 4. Суд и финал
Суд утвердил отдельное мировое соглашение с банком. Параллельно процедура банкротства в отношении Сергея шла своим чередом: финансовый управляющий провел анализ сделок, включил потребительских кредиторов в реестр требований, и через шесть с половиной месяцев суд вынес определение о завершении процедуры и освобождении от долгов.
1 880 000 рублей потребительских кредитов и микрозаймов были списаны.
А квартира — та самая двушка, ради которой Сергей и Анна работали пять лет, — осталась в их собственности. Семья сохранила жилье и вернулась к нормальному графику ипотечных платежей.
Сейчас же, в 2026 году, решение вопросов с единственным жильем в ипотеке у меня уж поставлено на поток.
Глава 5. Что нужно знать каждому, у кого ипотека и долги
Этот кейс я рассказываю не для того, чтобы похвастаться, а чтобы каждый, кто оказался в похожей ситуации, понял главное: сохранить ипотечное жилье при банкротстве — реально. Но для этого требуется соблюдение нескольких условий.
Вот ключевые правила, которые я вывела из этого и других подобных дел:
- Не тяните время. Как только вы понимаете, что не справляетесь с долговой нагрузкой — идите к юристу. Чем раньше начать, тем больше инструментов в вашем арсенале.
- Не прячьтесь от банка. Молчание — худшая стратегия. Кредитор должен видеть, что вы готовы договариваться.
- Ищите адвоката, который знает о статье 213.10-1 Закона о банкротстве. Механизм отдельного мирового соглашения появился только в сентябре 2024 года. К сожалению, далеко не все юристы умеют с ним работать.
- Помните о новом порядке распределения выручки от продажи ипотечного жилья. С 3 апреля 2026 года, если договориться с банком о мировом соглашении все же не удалось и квартира уходит на торги, 10% от выручки возвращается должнику, но не более суммы первоначального взноса и уже внесенных ипотечных платежей. Это не идеальный, но все же резервный вариант: семья не остается на улице без копейки.
Все эти риски действительно прописаны в законе, и игнорировать их — значит заведомо проиграть. Но когда в процесс включается адвокат, который специализируется на банкротстве, а финансовый управляющий действует не формально, а вдумчиво, каждый минус перестаёт быть угрозой. Он становится просто пунктом в дорожной карте, где заранее известно, как действовать, чтобы сохранить главное. Именно это позволило Сергею и Анне остаться в своей квартире, а не пополнить статистику тех, кто потерял жильё из-за долгов.
Что делать прямо сейчас
Я, Юлия Иванова, помню каждого клиента, который сидел передо мной с трясущимися руками и пачкой кредитных договоров. Я помню их страх, их бессонные ночи, их ощущение, что выхода нет. И я точно знаю: выход есть всегда. Просто иногда нужен тот, кто покажет его и проведет за руку.
Если вы чувствуете, что долги душат вас и вы не знаете, за что хвататься, — запишитесь на персональную бесплатную консультацию прямо сейчас. Мы вместе разберем вашу ситуацию, просчитаем риски и найдем лучшее решение.
Не ждите, пока банк обратится в суд! Позвоните или напишите мне уже сегодня:
📞 +7 967 249-87-90
🌐 Запись на сайте: ivanovabankrot.ru
Статья носит информационный характер и основана на реальном кейсе из практики. Имена клиентов изменены для сохранения конфиденциальности. Для определения оптимальной стратегии необходима индивидуальная консультация.
#ЮлияИванова #Адвокат #СохранениеИпотеки #БанкротствоФизлиц #СудебнаяПрактика #СписаниеДолгов #ЮридическаяПомощь #РеальныйКейс