Большинство покупателей знают, что квартиры бывают в частной и долевой собственности.
Но есть ещё одна форма владения, которую многие недооценивают — общая совместная собственность.
Она так же создаёт риски при покупке недвижимости.
Немного о формах собственности
Частная собственность — квартира принадлежит одному человеку.
Общая долевая собственность — владельцев несколько, и у каждого есть конкретная доля.
Общая совместная собственность — собственников несколько, но доли не определены.
И здесь возникает важный нюанс: продать объект можно только с учётом прав всех собственников.
Самая распространённая ситуация — супруги
На практике чаще всего общая совместная собственность возникает между супругами.
Например, муж и жена приобрели квартиру во время брака. Иногда они сразу оформляют её в совместную собственность.
Но не редко происходит и другая ситуация: квартира оформляется только на одного супруга.
Покупатели видят:
— один собственник в договоре;
— один собственник в выписке ЕГРН.
И делают вывод: собственность личная.
Но это ошибка.
Если квартира приобреталась в браке, а брачного договора или соглашения о разделе имущества нет, квартира может считаться совместной собственностью супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ, именно эта статья — база режима совместной собственности супругов).
Почему возникает риск для покупателя
Для продажи такой квартиры часто требуется нотариальное согласие супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ - это ключевая статья про распоряжение общим имуществом супругов).
Если нотариальное согласие супруга нет, сделка может стать предметом судебного спора.
При этом возникает важное противоречие: Росреестр может зарегистрировать переход права даже без согласия супруга.
Два сценария после регистрации:
Первый вариант
Росреестр знает, что квартира приобреталась в браке (скажем, в предыдущем договоре купли-продажи есть отметка, что покупатель был в браке).
Тогда в ЕГРН нового собственника может появиться отметка об отсутствии согласия супруга.
Для объекта появляется дополнительный правовой риск.
Даже если позже согласие будет получено, отметка может остаться навсегда.
Второй вариант
Следов приобретения квартиры в браке нет.
Росреестр спокойно регистрирует переход права без замечаний.
Но отсутствие отметки не означает отсутствие риска.
Супруг всё равно может обратиться в суд, если квартира была продана без его согласия.
Есть ещё более сложные ситуации
Допустим, мужчина купил квартиру до брака.
Казалось бы — объект полностью личный.
Но затем в браке были вложены значительные деньги:
— капитальный ремонт;
— дорогостоящая техника и мебель;
— существенные улучшения.
(в отдельных случаях такое имущество может быть признано совместной собственностью супругов, если будет доказано существенное увеличение стоимости объекта за счёт общих средств супругов — ст. 37 Семейного кодекса РФ).
В отдельных случаях второй супруг может заявить права на имущество.
Такие ситуации встречаются на практике.
Что важно понимать покупателю
Если в документах указан один собственник — это ещё не означает частную собственность.
Необходимо проверять:
— семейное положение продавца;
— дату приобретения квартиры;
— наличие брачного договора;
— наличие нотариального согласия супруга;
— историю переходов права, т.к. подобные ситуации могут происходить и в истории квартиры по предыдущим сделкам.
Ошибка здесь может стоить значительно дороже обычной проверки документов.
• Если хотите узнать: «Как защититься от скрытых рисков с супругом продавца», переходите:
— в Telegram https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE/1271
— в MAX https://max.ru/c/-70791341203619/AZ5D5-tyD3k
Выбирайте удобную площадку.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.
────── ✦ Конец статьи ✦──────