Затронули актуальную тему проведения сделок с долями несовершеннолетних. Каковы особенности и порядок оформления таких сделок? Эти вопросы обсудили в Филиале ППК «Роскадастр» по Республике Башкортостан в рубрике «На своих квадратных. Диалог о главном» с Алисой Набиуллиной.
Каков порядок оформления таких сделок?
Сделки с несовершеннолетними имеют особый порядок оформления. Это связано с возрастом участников и различиями в объеме прав и обязанностей по сравнению с совершеннолетними собственниками.
Малолетние реализуют свои права при подписании договора через своих родителей и законных представителей, соответственно, в возрасте до 14 лет за малолетнего, договоры подписывают родители, законные представители.
В возрасте с 14 и до 18 лет несовершеннолетние дети самостоятельно подписывают договоры, связанные с имуществом, с письменного согласия родителей или законных представителей.
В обоих случаях на отчуждение недвижимости потребуются разрешение органа опеки и попечительства и обязательное нотариальное удостоверение сделки. Форма такого «согласия» законом не предусмотрена и отличается в разных субъектах Российской Федерации.
Какие требования необходимо соблюсти?
При совершении сделки с несовершеннолетними необходимо соблюдать следующие требования:
Cделки с несовершеннолетними требуют обязательного нотариального заверения, соответственно должны проходить в присутствие нотариуса. При этом одновременно или в последующем оговоренном периоде необходимо приобрести другой аналогичный объект.
Важно! При наличии у ребенка иного места для проживания возможно зачислить денежные средства с продажи недвижимости на банковский счет, открытый на имя несовершеннолетнего. Но распоряжаться этими средствами возможно с согласия органа опеки и только на нужды ребенка.
Пример:
Была продана квартира, где ребенок был собственником ¼ доли. Денежные средства были зачислены на счет несовершеннолетнего. При этом семья проживает в другой квартире (возможно и большей площади), где несовершеннолетний ребенок зарегистрирован совместно с родителями или законными представителями, но не имеет собственности, а собственник, к примеру дедушка. Родители захотели сделать ремонт в детской комнате и приобрести детскую мебель на средства несовершеннолетнего.
В данном случае маловероятно, что органы опеки и попечительства дадут свое согласие об использовании денежных средств со счета несовершеннолетнего, так как он не является собственником данного жилого помещения. Возможен вариант, что долю в данной квартире дедушка согласиться подарить внуку или внучке, в этом случае использование денежных средств несовершеннолетнего будет обосновано и целесообразно.
При продаже жилого имущества или доли в имуществе условия не должны ухудшаться.
Это касается как жилищного права, так и имущественного. Соответственно не получиться купить взамен проданной квартиры недвижимость дешевле или меньшей площади.
На практике приобретаемый жилой объект должен иметь равноценную или большую площадь. Эти условия проверяются в каждом случае отдельно. (Более подробно об этом вы можете прочитать в ч. 1 ст. 21 федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
На какие моменты стоит обратить особенное внимание?
В системе органов опеки и попечительства огромную роль играет человеческий фактор, разные регионы и районы, соответственно разные инспекторы могут трактовать одни и те же нормы по-своему. Возможно, где-то требуют, чтобы площадь новой квартиры была обязательно больше старой, а где-то больше обращают внимание, чтобы рыночная стоимость была выше или инфраструктура более развита.
Так же нужно помнить, что согласно законодательству запрещено проводить дистанционное нотариальное удостоверение сделки с несовершеннолетними.
Каковы дополнительные преимущества обязательной нотариальной сделки?
Нотариальное удостоверение сделки с несовершеннолетними значительно упрощает всем заявителям процедуру подачи бумаг на регистрацию. Нотариус вправе самостоятельно подать бумаги в электронном виде в регистрирующий орган, это очень удобно.
Тогда срок госрегистрации права составит от одного рабочего дня. Это объясняется тем, что нотариально удостоверенные сделки с несовершеннолетними не проходят дополнительной проверки в Росреестре.
А если подавать документы самостоятельно, каковы будут сроки регистрации?
Как правило, время регистрации составляет 3-9 дней.
С каждым годом тема сделок, в которых фигурируют несовершеннолетние становится все более актуальной, все большее количество семей используют материнский (семейный) капитал на улучшение жилищных условий, у таких семей возникает обязанность выделить доли всем членам, в том числе несовершеннолетним.