Сейчас рынок снова пытаются напугать прогнозами о падении цен на новостройки на 30%. Но проблема в том, что большинство таких прогнозов смотрят только на ипотеку — и полностью игнорируют то, как устроен рынок недвижимости на самом деле.
Рынок охладился, это правда
После ужесточения условий льготной ипотеки спрос действительно снизился.
Покупатель стал осторожнее:
— вырос первоначальный взнос
— сократилось количество доступных программ
— ипотека стала дороже
— ежемесячный платеж вырос
На этом фоне часть людей просто поставила покупку на паузу.
Именно поэтому девелоперы начали активнее использовать:
— скидки
— рассрочки
— субсидированные ставки
— персональные условия
Но важно понимать:
снижение темпов продаж ≠ обвал рынка.
Это разное.
Главный фактор, о котором все забывают — себестоимость
Чтобы цены действительно рухнули на 30%, застройщики должны начать продавать квартиры ниже себестоимости.
За последние годы выросло:
— стоимость строительных материалов
— фонд оплаты труда
— стоимость проектного финансирования
— подключение инженерных сетей
— логистика
— цена земли
Особенно в Москве.
Сегодня запуск нового проекта обходится девелоперам значительно дороже, чем 3–4 года назад. И именно это удерживает рынок от резкого снижения цен.
Потому что застройщик может замедлить вывод новых очередей, сократить объем предложения или дать точечную скидку.
Почему Москва не повторит сценарий «обвала»
Очень важно разделять рынок России и рынок Москвы.
Столица живет по другим законам.
В Москве цена квадратного метра зависит не только от ипотеки, но и от:
— дефицита земли
— ограниченного количества новых площадок
— масштабного развития инфраструктуры
— создания новых деловых кластеров
— транспортного развития города
Сейчас Москва проходит крупнейшую трансформацию за последние десятилетия. Большой Сити, Южный порт, развитие набережных, новые станции метро, деловые кластеры, редевелопмент промзон — все это формирует новый спрос.
Что будет дальше
Скорее всего, рынок недвижимости ждет не падение на 30%, а период стабилизации.
Рост уже не будет таким быстрым, как в эпоху сверхдоступной ипотеки. Но и массового обвала рынок сейчас не показывает.
Более вероятный сценарий:
— снижение темпов роста
— увеличение конкуренции между проектами
— усиление роли локации
— рост значения качественной инфраструктуры
Проще говоря:
дешеветь будут проекты без идеи и перспективы.
Недвижимость всегда росла не из-за низкой ставки. Она росла из-за развития города. И пока Москва расширяет деловые кластеры, строит новые транспортные артерии и меняет карту города — качественные проекты в сильных локациях будут сохранять ликвидность и продолжать рост.