В мае 2026 года продажи на рынке недвижимости активно снижаются: льготной ипотеки нет, рыночная ипотека фактически недоступна, поэтому часть покупателей выбирает депозиты или аренду. В текущих условиях арендовать жилье зачастую выгоднее, чем покупать.
По сути, единственным инструментом стимулирования спроса остаются субсидированные ставки от застройщиков. Однако более серьезная проблема заключается в том, что девелоперы начали экономить на качестве. Застройщики сейчас работают в режиме выживания, в отличие от банков, кредитующих проекты.
На фоне слабых продаж девелоперы меняют генподрядчиков, увеличивают сроки строительства, платят неустойки и сокращают расходы, в том числе за счет качества. В результате на рынке Москвы появляется все больше жилых комплексов, которые могут оказаться проблемными как для проживания, так и для сдачи квартир в аренду.
Пример –ЖК ICE Towers, который можно назвать одним из самых рискованных проектов на рынке новостроек Москвы. Проект реализует ГРАД Development. Комплекс расположен на юго-западе Москвы рядом с парком, в районе с хорошей транспортной доступностью и близостью к метро.
Несмотря на сильную локацию, по проекту уже фиксируется большое количество негативных отзывов. Для застройщика это один из первых проектов в премиальном или элитном сегменте. В проекте заявлены башни до 62 этажей с квартирами элитного класса, хотя минимальная площадь лотов начинается от 34 м², что выглядит нетипично для данного сегмента.
Передача ключей запланирована на лето 2029 года. Основная проблема заключается в слабой распроданности: реализовано около 3% квартир. Генподрядчиком выступает малоизвестная компания Any Construction, что также увеличивает риски.
Дополнительный негатив виден в статистике продаж. После старта продаж цена начала снижаться, хотя обычно на старте стоимость растет. Продажи минимальные: в феврале 2026 года было продано всего 6 квартир, в марте — около 10. Для проекта такого масштаба это крайне низкие показатели. Всего в проекте 1 478 квартир, ввод в эксплуатацию заявлен на декабрь 2028 года, передача ключей — ориентировочно август 2029 года. При текущих темпах возникает высокий риск невыполнения плана продаж. Если девелопер не справится с реализацией, банк может начать распродавать активы через фонды и инвесторов, что приведет к снижению цен. Дополнительный риск связан с высокой кредитной нагрузкой по проектному финансированию. Проект кредитует Сбербанк, который вряд ли будет предоставлять существенные послабления. В такой ситуации застройщик будет либо делать скидки, что может снизить цены для инвесторов, покупавших квартиры по 800 000 ₽ за м², либо продолжит экономить на качестве.
Отдельный вопрос вызывает позиционирование проекта как элитного. По характеристикам комплекс скорее соответствует бизнес-классу, а статус элитного сегмента, вероятно, используется для обоснования цены около 800 000 ₽ за м².
С учетом статистики продаж, ценовой модели, позиционирования и параметров реализации у ЖК ICE Towers прослеживается большое количество рисков. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет о критериях плохого жилья в столице.
Критерии плохого жилья в Москве
Напоминаем, что в тексте выражается мнение автора, а вся предоставленная информация не является истиной в последней инстанции и инвестрекомендацией.
Один из главных вопросов на текущем рынке — какие новостройки опасно покупать. Первый ключевой критерий — неизвестный застройщик или генподрядчик. При выборе проекта важнее не громкое имя девелопера, а компания, которая непосредственно строит объект. Крупные девелоперы привлекают подрядчиков, и если это сильные компании вроде Ant Yapi, MFK Construction, Renaissance Construction или ФОДД, риски ниже. Неизвестный подрядчик, наоборот, всегда повышает вероятность проблем. В таком случае застройщик должен либо давать более выгодную цену, компенсируя риски, либо продавать готовый продукт. Если проект позиционируется как премиальный, но на старте предлагаются активные скидки и рассрочки с первоначальным взносом 10% и платежами около 200 000 ₽ в месяц, как в ЖК ICE Towers, это вызывает вопросы к спросу и качеству аудитории покупателей.
Следующий важный критерий — слабые продажи в течение 6 месяцев и более. Один плохой месяц не показатель, но длительное падение продаж говорит о недоверии рынка. Также тревожный сигнал — слишком выгодные условия покупки: рассрочки с взносом 5–10% и минимальными платежами. Обычно это означает проблемы с продажами и попытку привлечь менее платежеспособных покупателей.
Отдельный риск — несоответствие заявленного класса реальным характеристикам. ЖК ICE Towers позиционируется как премиальный или элитный, хотя по параметрам ближе к бизнес- или бизнес+ классу: обеспеченность машино-местами около 34%, большое количество мелкой нарезки и слишком масштабный объем проекта для премиального сегмента. Дополнительная проблема рынка заключается в том, что в ДДУ фиксируются только базовые параметры квартиры, а рендеры, высота потолков, инженерия, качество окон, отопления и другие важные характеристики не прописываются. При этом официальной классификации между комфорт-, бизнес-, премиум- и элитным классом в России нет. Негативными факторами также считаются плохие отзывы, переносы сроков и смена генподрядчиков. Особый риск представляют проекты-долгострои, которые передаются другим девелоперам.
По данным сервисов проверки новостроек, у ГРАД Development все ранее реализованные проекты вводились с задержками. При этом застройщик специализировался в основном на типовых проектах комфорт- и комфорт+ класса и не имеет подтвержденного опыта строительства премиальных объектов, что повышает риски по ICE Towers.
Отдельно рассматривается ЖК Aurum Time от ГРАД Development. Проект стартовал с предбронями еще до получения разрешения на строительство, около 100 инвесторов внесли брони, однако разрешение до сих пор не получено, договоры не заключены, а проект отсутствует на официальном сайте застройщика.
Несмотря на привлекательные рендеры и визуальную концепцию, проект расположен у бульвара Рокоссовского рядом с СВХ и окружен преимущественно проектами комфорт-класса, что плохо соответствует заявленному премиальному сегменту. Дополнительные риски — сложная архитектура, перенос сроков и неопределенность по реализации.
Таким образом, ЖК Aurum Time уже сейчас можно отнести к числу наиболее рискованных новостроек. Основные причины: отсутствие разрешения на строительство, спорная локация, несоответствие класса, неопределенные сроки и подвешенное положение инвесторов, внесших брони по 200 000–300 000 ₽.
Риски подобных инвестиций связаны не только с возможностью отмены проекта. Если строительство не начинается, бронь обычно возвращают, и юридически проблем нет. Однако для покупателя это потерянное время: с ноября по май цены на многие проекты выросли, часть выгодных лотов уже ушла с рынка. Инвестор остается в неопределенности — непонятно, когда раскрывать депозит, вносить первоначальный взнос, будут ли соблюдены сроки и состоится ли сам проект.
Дополнительный риск — потеря альтернативных возможностей. Пока деньги и внимание зафиксированы в бронях, можно упустить более выгодные предложения и распродажи от других застройщиков. В итоге деньги возвращаются, но подходящий лот уже недоступен. Главная проблема подобных проектов — несоответствие класса ЖК и целевой аудитории. При этом сложности с продажами сейчас есть практически у большинства застройщиков.
В качестве примера рассматривается девелопер DAR, бывший Bestcon. У компании есть проекты DOM, Rakurs и Solos, которые строятся с собственным или аффилированным генподрядчиком. К девелоперу накоплен негативный фон еще со времен Bestcon: были вопросы к качеству и срокам, в том числе по проекту «Большая семерка».
Несмотря на ребрендинг, продажи остаются слабыми — в среднем около 102 квартир в месяц на три проекта, что считается низким показателем. Наиболее рискованным проектом сейчас выглядит ЖК Solos.
ЖК Solos расположен рядом с парком «Сокольники», недалеко от станций метро «Сокольники» и «Рижская», однако фактически находится слишком близко к ТТК. Для части квартир это означает прямой вид на магистраль и постоянный шум, что снижает привлекательность проекта.
Дополнительный риск — неизвестный генподрядчик. Информации о ранее реализованных проектах практически нет. При этом сам проект масштабный: башни до 50 этажей, ключи заявлены на конец 2029 года, но фактически речь идет уже о 2030 году.
По продажам ситуация слабая: в марте 2026 года было продано всего 3 квартиры. После старта продаж цены также снижались, что обычно воспринимается как сигнал слабого спроса и недоверия рынка.
На текущем этапе строительная готовность минимальная, а масштаб проекта остается высоким, что повышает вероятность переноса сроков.
Ключевая мысль заключается в том, что на ранней стадии застройщик продает не квартиры, а доверие. Когда проект существует только в виде котлована и рендеров, покупатель фактически инвестирует в репутацию девелопера, генподрядчика и вероятность реализации проекта в срок.
По DAR фиксируется сразу несколько факторов риска: сомнительный генподрядчик, сложный масштабный проект, слабые продажи с самого старта, потенциальные задержки и спорная локация для бизнес-класса рядом с ТТК. На фоне проблем первичного рынка в 2026 году активнее работает вторичный рынок и стратегия реинвестиций. Логика заключается в продаже старых объектов, приобретенных ранее, и последующем переходе в более качественные лоты со скидками.
Для таких задач есть компания Smarent, где есть продажа объектов на вторичном рынке, меблировка квартир, хоумстейджинг и сопровождение сделок. За счет качественной подготовки объекта можно рассчитывать на увеличение итоговой цены продажи примерно на 1 млн ₽.
Выводы
В 2026 году выбор квартиры стал еще сложнее. Процесс усложнился, при этом выросли цены и ухудшились условия покупки. При задаче приобретения недвижимости речь идет о действительно сложной работе, где фактически существует один шанс на правильное решение. Ошибка может привести к вложению всего капитала и первоначального взноса в неликвидный объект, который невозможно продать на вторичном рынке или переуступить. В такой ситуации остается либо фиксация убытков, либо эксплуатация некачественного жилья. При снижении спроса застройщики начинают предоставлять скидки, в первую очередь на неликвидные объекты, при этом возможны акции и на более ликвидные предложения, но основной объем дисконтов приходится именно на проблемные квартиры. Также отмечается, что в текущих условиях застройщики используют гибкие инструменты продаж, включая корректировки сроков сдачи и позиционирования проектов. В ряде случаев заявленный уровень «бизнес» или «премиум» не соответствует фактическому качеству продукта.
Риск смены застройщика в процессе реализации проектов в 2026 году стал выше. Отдельные объекты могут передаваться другим компаниям для завершения строительства либо переходить под контроль города или фондов защиты дольщиков. При этом отсутствует гарантия, что все проекты будут достроены в первоначальном виде. Дополнительно отмечается наличие проектов, которые уже фактически находятся в статусе проблемных или банкротных, включая случаи даже у крупных застройщиков. Такие объекты могут не завершаться текущими девелоперами и требуют отдельного анализа по механизмам завершения строительства и возврата средств через эскроу-счета.