КС РФ уравнял Москву и регионы в налогах при изъятии жилья

КС РФ уравнял Москву и регионы в налогах при изъятии жилья

#Недвижимость_по_четвергам

Постановлением от 22 апреля 2026 года № 26-П Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции абзац 2 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ в той части, в какой он не позволяет применять «московский» порядок суммирования сроков владения при принудительном изъятии жилья в других регионах.

Приводим ключевые цитаты и выводы из документа.

Фабула

Гражданка Догарь А.Д. владела квартирой в Лабытнанги менее 5 лет. В 2017 году местные власти изъяли её для муниципальных нужд (развитие застроенной территории) и дали новую. В 2021 году продала новую. Налоговая доначислила НДФЛ: срок владения новой — всего 4 года.

Апелляционная инстанция ЯНАО применила московскую льготу по аналогии, посчитав отказ в её предоставлении только из-за другого региона дискриминацией. Однако кассационный суд и Верховный Суд РФ отменили это решение, после чего гражданка обратилась в Конституционный Суд с жалобой на нарушение статей 19, 35, 40 и 55 Конституции.

КС РФ не согласился с выводами судов и сформировал следующие правовые позиции:

🔵Воля большинства не подменяет волю конкретного собственника. Даже если ⅔ жильцов поддержали программу, для остальных изъятие остается принудительным. А принудительное прекращение права собственности допустимо только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ). При этом налоговая льгота в такой конструкции — не бонус, а элемент компенсации: без учета срока владения собственник теряет то положение, в котором находился бы, если бы изъятия не было.

Воля большинства жильцов не может рассматриваться в качестве заменяющей индивидуальную волю собственника.

🔵При массовых программах переселения добиться полной эквивалентности невозможно. Новое жильё может отличаться по расположению, площади, планировке и объективно не устраивать собственника. В такой ситуации у него закономерно возникает интерес продать полученный объект и приобрести иной. И если при этом ему доначисляют налог из-за «обнуления» срока владения, это уже не про компенсацию, а про дополнительное ухудшение положения.

Закономерным итогом может быть возникновение оправданного интереса в продаже предоставленного помещения.

🔵Льгота по суммированию сроков — это не «преференция для Москвы», а часть механизма полной компенсации при принудительном изъятии жилья. Исключение из этого механизма граждан из других регионов, оказавшихся в той же ситуации, означает различное обращение без объективных оснований и нарушает требования ст. 19, 35, 55 и 57 Конституции РФ.

Абзац второй пункта 2 статьи 217.1 НК РФ не соответствует Конституции в той мере, в какой не предусматривает возможности применения такого же порядка при иных, чем московская реновация, решениях публичной власти, прекращающих право собственности помимо воли гражданина

📌До внесения изменений КС прямо указал:

порядок суммирования срока владения по абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ применяется не только к московской реновации, но и к иным случаям, когда жильё изъято помимо воли собственника по решению публичной власти и взамен предоставлено новое.

Исключение — ситуации с аварийным жильём или помещениями, признанными непригодными для проживания.

Таким образом, КС выстроил баланс между публичными интересами при реализации градостроительных и социальных проектов и правами граждан, которые вынужденно лишаются жилья.

Государство вправе изымать имущество, но не вправе через налоговые механизмы ухудшать положение собственника — компенсация должна быть полной, в том числе с учетом ранее сформированного срока владения.

Кейс разобрала Мария Лесных