#экспертное_мнение #аналитика
🔴 Как Кисловодск стал рынком гостиничных инвестиций
❗️Пока большинство региональных рынков недвижимости охлаждаются под давлением высоких ставок, Кисловодск демонстрирует обратную динамику.
По данным администрации города, за три года число постояльцев в гостиницах выросло на 42%, а, по подсчетам консалтинговой компании Macon, продажи новостроек в Кисловодске увеличились на 30% при общем снижении спроса по Ставропольскому краю на 13%.
🗣️ Почему курортный рынок развивается вразрез с общими тенденциями, читателям портала WT объясняет коммерческий директор компании «Реликт» Евгений Клец.
📍Инвестор вместо домовладельца
Дело здесь не в макроэкономических показателях, а в том, куда и почему пошли частные деньги.
Еще в четвертом квартале 2025 года девелоперы зафиксировали аномальный для периода высоких ставок рост сделок без привлечения ипотечного кредитования. Доля кредитных покупок на первичном рынке региона сократилась с 80% примерно до 20%.
Депозиты, достигнув пика доходности, начали переток в ликвидную недвижимость, причем инвесторы выбирают наиболее защищенные и штучные локации....
📍Кисловодск — 15 туристов на одного жителя
Фундаментальная проблема, определяющая динамику рынка, - структурный дисбаланс между растущим турпотоком и состоянием гостиничной базы.
По оценкам экспертов отрасли, лишь 13% средств размещения региона имеют категорию «четыре-пять звезд», а более половины номерного фонда составляют объекты, построенные в 1945–1995 годах и требующие реновации.
Между тем турпоток в Кисловодск в 2025 году достиг 2,5 млн человек - это более чем в два раза превышает доковидные значения....
📍Экономика проекта: от квадратного метра к cash-flow
Классическая модель инвестиций в недвижимость - «купить на котловане, продать через два года с Х2» - в 2026 году уступает место стратегии извлечения стабильного арендного дохода.
По прогнозам аналитиков, доходность от долгосрочной аренды жилья в КМВ составляет 8–12% годовых, а прирост капитализации актива - до 15–20% на горизонте трех-пяти лет.
В КМВ доходность сервисных апартаментов при профессиональном управлении находится в коридоре 12–16% годовых - выше классической аренды, поскольку гостиничный формат с посуточной сдачей и централизованным управлением дает более высокую загрузку и средний чек.
Косвенно о привлекательности сегмента говорит десятикратный рост сделок с апарт-отелями в регионе за 2025 год....
📍Эффект раннего входа
Эмпирическое правило инвестиций в строящиеся объекты: к моменту запуска отеля цена лотов вырастет на 20–25%.
При этом арендный доход у одинаковых номеров будет равным, независимо от того, когда инвестор вошел в проект.
Разница в цене входа напрямую определяет итоговую рентабельность.
Цифры это подтверждают....
📌 Подробнее на Welcome Times по ссылке.
