Мне позвонил клиент и говорит: «Андрей, смотри — квартира в Ялте, цена нормальная, почему ты мне такое не показываешь?» Я открыл объявление. Дом, где средняя квартира стоит 50 миллионов. В объявлении — 15.
Раньше фейки было легко распознать
Цена в три раза ниже рынка. Фото явно из Google. Телефон не отвечает. Смотришь — и сразу понятно, что это ловушка. Целевая аудитория такого объявления — люди, которые хотят купить дешевле и надеются, что повезёт.
Но рынок рекламных лидов эволюционировал. Теперь они не обещают квартиру за три копейки. Теперь они делают объявления, которые выглядят абсолютно нормально.
Вилла за 150 миллионов — рыночная цена. Квартира в хорошем ЖК — тоже рыночная. Рендеры красивые, описание грамотное, локация реальная. Только объекта не существует. Все картинки сгенерированы.
Цель у этого объявления одна — получить ваш номер.
Как работает эта схема изнутри
Есть компании, которые занимаются привлечением лидов для застройщиков новостроек. Застройщик платит за контакт — за человека, который позвонил или оставил заявку. Неважно, купит он потом или нет. Важен контакт.
Раньше эти компании делали примитивные объявления с заниженной ценой. Аудитория привыкла и перестала реагировать. Тогда они пошли дальше.
Сегодня они создают аккаунты на Авито и ЦИАН. Выставляют объекты по рыночной стоимости — виллы, квартиры в реальных жилых комплексах, апартаменты с видом на море. Всё выглядит как нормальное частное объявление или объявление от агентства. Картинки сгенерированы нейросетью — красивые, привлекательные, без явных дефектов.
Вы звоните. Или оставляете заявку. Ваш номер уходит в базу.
Дальше начинается давление. Звонки, сообщения, «только сегодня», «осталось одно место», «давайте встретимся прямо сейчас». Вас ведут не на тот объект, который вы видели, — его нет. Вас ведут на новостройку, за продажу которой заплачено агенту.
Вы потратили время. Возможно — деньги на поездку. Точно — нервы.
Три проверки за 30 секунд
Я объяснил клиенту три вещи, которые позволяют проверить объявление быстро.
Первое — откройте профиль продавца. Аккаунт создан две недели назад и уже продаёт десять объектов в разных районах? Это не частник и не нормальное агентство. Это колл-центр.
Второе — погуглите адрес. Реальный дом найдётся: жильцы, форумы, реальные объявления с историей цен. Несуществующий адрес не найдётся никак, или найдётся пустой участок.
Третье — позвоните и скажите прямо: «Хочу приехать завтра и посмотреть квартиру». Нормальный продавец или брокер скажут — договоримся, назовут время. Фейк начнёт уводить в сторону: «Давайте сначала созвонимся с менеджером», «Заполните анкету», «Сначала расскажите о себе».
Это не объект продаётся. Это ваш контакт продаётся.
Почему реальные объекты не попадают на Авито
Рынок ЮБК устроен иначе, чем люди думают, глядя на агрегаторы. Хорошие объекты часто уходят до публикации в открытый доступ. Продавец звонит брокеру, которому доверяет. Брокер звонит своим клиентам. Квартира уходит.
На Авито попадает то, что не ушло быстро. Либо то, чего нет вообще.
20 лет я работаю на этом рынке. Знаю каждый микрорайон, знаю историю объектов, знаю застройщиков лично. Когда клиент приходит ко мне с вопросом «почему ты мне это не показываешь?» — я объясняю: потому что этого нет. А то, что есть и реально подходит под его задачу, — покажу.
Что делать, если уже позвонили
Если вы уже оставили заявку по такому объявлению — номер в базе. Звонки будут. Можно занести номер в чёрный список, можно просто не брать трубку с незнакомых номеров какое-то время. Данные не пропадут сами, но интерес звонить угаснет через несколько недель.
Если вы дошли до встречи и поняли, что объект не тот — уходите. Без объяснений, без вежливых отговорок. Вы ничего не должны человеку, который привёл вас на другой объект вместо того, что было в объявлении.
Главное правило одно: на рынке недвижимости подарков не бывает. Если объект выглядит слишком хорошо для своей цены — значит, либо у него проблемы с документами, либо он не существует.
Ялта — это не Авито
Когда человек хочет купить недвижимость на Южном берегу Крыма, у него есть два пути. Первый — листать агрегаторы, звонить по объявлениям, тратить время и нервы, рискуя попасть на фейк или на объект с историей. Второй — работать с человеком, который знает этот рынок изнутри и отвечает за каждый показанный объект своей репутацией.
Я работаю один. Без стажёров, без колл-центра, без «передам коллеге». Каждую сделку веду лично — от первого разговора до ключей.
Хотите подбор без фейков и без давления —
пишите t.me/logunov_yalta
Если я стал причиной того, что мой клиент ощутил богатство — это вернётся ко мне. Так работает наш рынок.
Андрей Логунов · Брокер · Ялта