Покупатели на просмотре спрашивают про ремонт, соседей и торг. И почти никогда не спрашивают то, после чего проблемные квартиры отсеиваются сразу: «А почему вы продаете?»
Звучит банально, но в большинстве рисковых сделок реальная причина не «решили переехать», а долги, развод, конфликт между собственниками или спор с наследниками. И эта причина почти всегда тянет за собой набор рисков, которые потом всплывают
Что говорит мне как юристу разный ответ
«Развод» - проверяю, есть ли согласие супруга, не делится ли имущество в суде прямо сейчас
«Недавно вступили в наследство» - повышенный риск: могут появиться другие наследники с пропущенным сроком
«Срочно нужны деньги» - смотрю исполнительные производства, банкротство, заложенные обязательства. Если квартиру продают, чтобы рассчитаться с кредитором, через полгода сделку могут оспорить
«Переезжаем к детям» / «решили съехаться с семьей» - самый спокойный вариант, но и тут не расслабляюсь: проверяю, есть ли вторая квартира, прописан ли куда-то еще продавец, не остается ли он формально без жилья
Пример из практики
Сопровождал покупку квартиры у пенсионера. Сделку вел его зять. На вопрос о причине продажи ответили честно: продавец переезжает жить к семье, а продаваемая квартира не нужна. Казалось бы, спокойная история. Но именно из-за этого ответа я сразу выстроил линию проверок:
• запросил нотариальное согласие супруги - чтобы исключить ситуацию «одинокий пенсионер продал квартиру втайне от родственников»
• организовал выписку продавца из этой квартиры и прописку у супруги еще до сделки - чтобы он потом не ссылался на отсутствие другого жилья
• в день сделки совместно с покупателем съездили в ПНД и получили справку о вменяемости
Сделка прошла спокойно, а покупатель закрыл три самых частых сценария оспаривания сделок с пожилыми продавцами. Все три проверки родились из одного вопроса «почему продаете»
Что делать на просмотре
Спросите прямо: «А если чуть подробнее, какая именно причина продажи?»
Если в ответ начинают говорить про хороший район или сразу переводить разговор на ремонт, это сигнал. Не повод уходить, но повод не вносить аванс, пока не разберетесь
Я собрал PDF-гайд «5 вопросов риелтору перед сделкой», короткий, но рабочий. Этот вопрос там первый, и еще четыре, которые помогают на просмотре отсечь очевидно проблемные квартиры. Получить бесплатно: напишите по ссылке https://t.me/m/Bwqcz19mMDcy
Если уже выбрали квартиру и хотите проверить продавца до аванса, пишите https://t.me/dmitrimol_biz, проведу полный анализ
Телеграм - https://t.me/lightnedvizh
Дзен - https://dzen.ru/dmitrimol
ВК - https://vk.com/dmitrimol
МАХ - https://max.ru/join/N9bUsgIKCaNXafdqRhkD9fOUJqISqtP282_kMwZYkDM