Строительная сфера в России становится зоной острого кризиса, который может затянуться на два-три года, прогнозируют эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования («Известия» ознакомились с их докладом). Среди причин — рекордно высокая ключевая ставка, сокращение бюджетной поддержки и ужесточение условий ипотеки: сейчас долг застройщиков почти в пять раз превышает их прибыль. Уже растут сроки сдачи объектов — у крупнейших девелоперов с задержками строится 2,4 млн кв. м жилья. Это грозит ростом цен, нехваткой квартир в регионах и рисками в целом для экономики. При чем здесь холодная зима и может ли бизнес избежать пессимистичного сценария — в материале «Известий».
Почему стройка в России стагнирует
Инвестиционная активность в России в начале 2026 года начала снижаться, говорится в докладе ЦМАКП «Анализ макроэкономических тенденций». Аналитики допускают, что часть спада связана с необычно холодной зимой в европейской части страны. Однако даже без учета сезонного фактора нынешний уровень вложений они оценивают как «очень низкий».
Одной из главных причин ухудшения ситуации в ЦМАКП назвали длительную сверхжесткую денежно-кредитную политику. Особенно сильно проблемы затронули строительство. По оценке центра, спад в секторе закрепился: если в январе снижение составило 5,5%, то в феврале — еще 1,1% с учетом сезонности. Аналитики связывают это с ужесточением ипотеки, высокими ставками и сокращением расходов бюджета. По их мнению, строительная сфера становится зоной острого кризиса, причем на довольно длительный период — на два-три года. «Известия» направили запрос в Минстрой.
Дополнительное давление на бизнес оказывает рост расходов на обслуживание кредитов. По данным ЦМАКП, на выплату процентов компании уже направляют 37% прибыли — это исторический максимум. Наиболее высокая долговая нагрузка отмечается в машиностроении, деревообработке, сфере услуг и опять-таки в строительстве. В последнем секторе чистые обязательства компаний достигли 481% EBITDA (отражает прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации). Иными словами, совокупный долг строительных организаций почти в пять раз превышает их прибыль.
Справка «Известий»
Соотношение долга к EBITDA — один из важнейших показателей для инвесторов. Коэффициент показывает, насколько компания закредитована и способна обслуживать свои обязательства. Уровень до 2–3 считается комфортным, выше 3–4 уже сигнализирует о рисках, а значения больше 4 указывают на высокую вероятность проблем с выплатами.
Спад связан со спецификой отрасли, пояснил гендиректор Zapusk Group Алексей Равинский. По его словам, девелоперам приходится задолго до получения выручки вкладывать крупные средства в покупку земли, проектирование, инфраструктуру и подрядные работы. При высоких ставках стоимость такого цикла резко растет, а значительная часть доходов идет на обслуживание долга.
Сложности в отрасли подтверждают и данные Росстата, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. В январе 2026-го строительные компании России оказались с минимальным запасом контрактов — менее месяца вперед.
При этом в I квартале объем строительных работ сократился на 10% по сравнению с прошлым годом. Наталья Мильчакова связала это с отменой льготной ипотеки, ужесточением условий семейной программы и высокими ставками по рыночным кредитам. При этом, по ее оценке, около 75% нового жилья в России продается именно с использованием ссуд.
Сокращение запусков новых проектов, о котором ранее предупреждал вице-премьер Марат Хуснуллин, уже наблюдается в ряде регионов Сибири, Центральной России, юга и Поволжья, добавила аналитик. Там ввод нового жилья в январе–феврале упал на 10–65% в годовом выражении. При этом в столице, Подмосковье и Санкт-Петербурге число новых построек, напротив, выросло благодаря отложенному спросу.
Риски заморозки строек сохранятся до тех пор, пока ипотечный рынок полностью не восстановится, считает Наталья Мильчакова. По ее словам, признаки нехватки финансирования уже заметны и в инфраструктурных проектах. Так, были сдвинуты сроки ввода трассы Джубга – Сочи и ряда региональных инфраструктурных объектов. Это связано с нехваткой средств как в местных бюджетах, так и на федеральном уровне.
Есть ли риски нехватки квартир
Сейчас строительный рынок проходит период адаптации к новой экономической реальности, однако говорить о системном кризисе всей отрасли пока преждевременно, считает руководитель девелоперской компании «Среда» Андрей Фетисов. По его словам, рынок скорее переходит к более взвешенной модели развития, где ключевую роль играют качество проектов, продуманная финансовая модель и высокая степень готовности объектов.
Девелоперы уже осторожнее подходят к запуску новых очередей и пересматривают темпы вывода жилья на рынок, отметил эксперт. В первую очередь это касается проектов со слабой экономикой или недостаточно проработанной концепцией.
Отдельной проблемой остается доступность жилья, считает профессор кафедры управления инновационной и промышленной политикой РЭУ им. Г.В. Плеханова Андрей Полтарыхин. Высокие ставки по рыночной ипотеке ограничивают возможности части покупателей, особенно молодых семей и тех, кто приобретает первое жилье. Однако, по мнению эксперта, это не означает снижения долгосрочного интереса россиян к недвижимости.
При этом строительная отрасль продолжит играть важную роль в экономике, поскольку связана с производством стройматериалов, транспортом, банковским сектором, занятостью и развитием инфраструктуры, отметил Андрей Полтарыхин.
Вместе с тем рост себестоимости строительства и сокращение предложения могут подтолкнуть цены вверх, считает Наталья Мильчакова из Freedom Finance Global. По ее оценке, в бюджетном сегменте стоимость квартир по итогам года может вырасти на 10–12%, особенно в регионах.
При этом говорить о масштабном дефиците пока рано, подчеркнула эксперт. Наиболее сложная ситуация складывается в отдельных регионах юга, Поволжья и Дальнего Востока, где доходы населения остаются низкими, а долговая нагрузка — высокой. В целом по стране показатель соотношения распроданности жилья и строительной готовности в 2025 году составлял 73%, что близко к оптимальному диапазону в 60–80%.
Как ранее писали «Известия», дефицит жилья уже наблюдается в 21 регионе России, включая ряд субъектов Центральной России, Чувашию, Калмыкию и Мордовию. Кроме того, более 15% жилья, которое возводит первая пятерка крупнейших девелоперов, строится с задержками. Общий объем таких объектов достиг 2,4 млн кв. м. Редакция направила запросы крупнейшим застройщикам.
Спад в строительстве создает риски и для смежных отраслей, подчеркнул Алексей Равинский из Zapusk Group. По его словам, сокращение активности в секторе неизбежно отражается на промышленности, транспорте, занятости и общем экономическом росте.
Что улучшит ситуацию
Поддержать сектор могли бы меры по снижению стоимости финансирования как для застройщиков, так и для покупателей, считает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. По ее словам, речь может идти о субсидировании ипотеки, адресной поддержке, развитии механизмов проектного финансирования и стимулировании спроса.
Схожей позиции придерживается Наталья Мильчакова. Она считает, что улучшить ситуацию помогли бы снижение ключевой ставки хотя бы до 12% годовых, смягчение требований по льготной ипотеке и расширение программ поддержки на новые категории граждан — молодых врачей, учителей и ученых. Кроме того, эксперт предлагает развивать рынок долгосрочной аренды жилья с правом выкупа и программы рассрочки от застройщиков.
В целом же ближайшие два-три года станут для строительного рынка периодом жесткой перестройки: отрасли предстоит отказаться от модели быстрого роста на дешевых деньгах и перейти к более устойчивому развитию, где выживут прежде всего финансово дисциплинированные и качественно проработанные проекты.