Пример из практики:
Получили в наследство квартиру на двоих (или троих), а комнат не хватает? Делить практически сложно , а жить вместе сил нет? Рассказываем, что говорит закон,
Многие слыхали или сталкивались с такой ситуацией. Умирает родственник, оставляя в наследство однокомнатную или двушку. Вроде как подспорье- своя жилплощадь, но и головная боль - наследников ведь двое или трое. У каждого семья, свои привычки, а жить вместе -жить в коммуналке.
Начну с притчи. Она не про недвижимость, но суть отражает лучше любых статей.
Притча о мудром дележе наследства
Один отец на Востоке оставил трем сыновьям 17 верблюдов. Старшему он завещал половину, среднему - треть, а младшему - девятую часть. Мужики голову сломали - как делить-то? 17 на 2, 3 и 9 частей ровно не делится. Долго спорили но к результату не пришли. Пошли к мудрецу. Тот выслушал и говорит: «Так и быть, возьмите моего верблюда. У вас их станет 18. Старший берет половину - 9. Средний треть - 6. Младший девятую часть - 2. Считаем: 9+6+2=17. А моего верблюда отдайте обратно» .
Мораль: Иногда, чтобы решить спор, нужно отступить на шаг, привлечь «третьего» (будь то мудрец, нотариус или суд) и посмотреть на ситуацию со стороны. Только когда жадность уходит, и каждый получает свое.
Теперь, как эта житейская мудрость работает в наших российских квартирах.
Часть 1. «Однушка» - это капкан для двоих собственников
Самая жесткая ситуация. У вас есть однокомнатная квартира. Общая площадь даже не 50 квадратов, а меньше. После смерти бабушки на неё претендуют двое: сын (3/4 доли) и внук (1/4).
Главный закон -статья 247 ГК РФ (Гражданского Кодекса): пользоваться имуществом нужно по соглашению. Если договорились - мир да любовь. Не договорились - идёте к мировому судье .
Что скажет судья про однокомнатную?
Он скорее всего откажет во вселении собственнику с меньшей долей.
Почему? Потому что определить порядок пользования в «однушке» технически невозможно . Выделить вам 1/4 в натуре - это значит отгородить туалет или балкон? Нет. Закон исходит из реалий: если вы не семья, жить вдвоем (а тем более втроем) в одной комнате - это ад и нарушение прав всех вместе и каждого в отдельности.
Что сделает судья:
Верховный суд давно разъяснил: если разделить нормально нельзя, владельцу маленькой доли во вселении отказывают. Но и обижать его нельзя. Те, кто пользуется квартирой (обладатель большой доли), обязаны выплачивать собственнику меньшей доли денежную компенсацию. Размер исчисляется обычно как аренда аналогичной квартиры, умноженная на размер доли .
Итог по «однушке»: Живет в ней один (с большой долей). Второй (с малой) получает деньги. Либо продают квартиру и делят деньги по долям.
А если . «Двушка» или «трешка» - можно договориться даже без суда – обратившись к нотариусу.
Если квартира двухкомнатная или трехкомнатная - выдохните. Закон позволяет выделить изолированные комнаты под ваши доли.
Как выглядит соглашение:
Вы приходите к нотариусу, и прописываете в соглашении : «Иванов И.И. пользуется спальней 18 кв.м. Петров П.П. пользуется залом 20 кв.м. Кухня, туалет, коридор - в общем пользовании». Нотариус заверит - документ имеет силу закона.
Нюанс: Размер комнаты должен примерно соответствовать доле. То есть если у вас 1/2 квартиры, а комната одна на 12 метров — это нормально. А если у вас 2/3, а вам пытаются дать меньшую комнату размером с кладовку- нет.
Если договориться не получается. Придется идти в суд. Судья сам решит, кому какую комнату выделить, учитывая площадь долей и сложившийся порядок жизни. Кстати, суд с 2018 года смотрит не просто на цифры, а на реальную возможность проживания.
Важные «мелочи», о которых молчат нотариусы и суды.
Прописка (регистрация). Зарегистрировать жену или троюродного племянника без согласия всех собственников нельзя (исключение - ваши несовершеннолетние дети, их можно прописать даже если сосед против. Таков закон!) .
Продажа. Если один из собственников решил продать свою долю? Ему придется сначала в письменном виде предложить выкупить её другому собственнику. Если он не даст ответ в течении месяца - продавайте хоть кому, кто даст большую цену.
И на последок если договориться не получается – пытаться просто взять и занять комнату или даже квартиру целиком и ключ поменять без решения суда или соглашения о порядке пользования- это самоуправство (статья 330 УК РФ). Не рискуйте, прочитайте лучше эту статью дважды.
АН Простая недвижимость - мы знаем о недвижимости всё и даже чуть больше!
______________________________________________________________
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630