Покупка квартиры — это всегда про большие деньги и большие ожидания.
Но в практике я регулярно вижу ситуации, когда радость от сделки быстро сменяется проблемами.
Причина одна:
сделку признают недействительной.
И важно понимать — это не редкость.
Управление Росреестра по Москве прямо называет ключевые риски, которые чаще всего приводят к таким последствиям.
Разберём ТОП-3 причины, из-за которых можно потерять и квартиру, и деньги.
1. Занижение стоимости в договоре
Ситуация, которая встречается постоянно.
Продавец говорит:
«Давайте укажем в договоре меньшую сумму — сэкономим на налогах».
На первый взгляд — безобидно.
На практике — один из самых опасных рисков.
Что происходит в реальности
Если сделку оспорят:
стороны возвращаются в исходное положение.
То есть:
— квартира возвращается продавцу
— покупателю возвращают деньги
Но есть нюанс.
Вернут только ту сумму, которая указана в договоре.
Почему это критично
Покупатель:
— платит реальную сумму
— а по документам проходит меньшая
В случае спора:
разница просто «сгорает».
Позиция Росреестра
Суд учитывает, что покупатель подписал договор.
Значит:
он осознанно согласился на занижение.
И это играет против него.
Дополнительные риски
— проблемы с налоговым вычетом
— увеличение налога при продаже
— вопросы со стороны налоговой
2. Короткий срок владения квартирой
Ещё один сигнал риска.
Если квартира недавно перешла к продавцу —
это повод насторожиться.
Почему это важно
Чем меньше срок владения:
— тем выше вероятность споров
— тем больше риск появления третьих лиц
Например:
— наследники
— бывшие собственники
— лица с правами на жильё
Что говорит практика
Оптимальный срок владения — от 3 лет.
Это не гарантия, но уже снижает риски.
Что нужно проверить
Обязательно:
— выписку из ЕГРН о переходе прав
— всю цепочку собственников
Это можно сделать через Госуслуги.
3. Банкротство продавца
Один из самых серьёзных рисков.
И самый недооценённый.
В чём проблема
Если продавец — потенциальный банкрот:
сделку могут оспорить.
Когда это возможно
Сделка признаётся подозрительной, если:
— совершена за 1 год до банкротства
— или после подачи заявления
Также есть срок до 3 лет, если:
сделка нарушает интересы кредиторов.
Что это значит для покупателя
Даже если вы:
— всё проверили
— оплатили квартиру
— зарегистрировали право
сделку могут отменить.
Где проверить
Информацию можно найти:
в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
Важное различие: ничтожные и оспоримые сделки
Росреестр отдельно подчёркивает:
есть два типа недействительных сделок.
Ничтожные сделки
Недействительны сразу.
Без суда.
Например:
— мнимые сделки
— сделки, нарушающие закон
Оспоримые сделки
Считаются действительными, пока суд не решит иначе.
Например:
— обман
— давление
— заблуждение
Сроки исковой давности
Основание — ст. 181 ГК РФ.
Для ничтожных сделок
Срок — 3 года.
Отсчёт:
с момента исполнения сделки.
Для оспоримых
Срок — 1 год.
Отсчёт:
с момента, когда человек узнал о нарушении.
Важный нюанс
Если обращается третье лицо:
срок считается с момента,
когда оно узнало о сделке.
И это может быть через годы.
Где чаще всего допускают ошибки
В практике я вижу одни и те же проблемы:
— доверяют продавцу «на слово»
— соглашаются на занижение цены
— не проверяют историю квартиры
— игнорируют банкротные риски
А потом:
— суд
— потеря денег
— длительные споры
Реальный взгляд из практики
Самая опасная ошибка — думать:
«Со мной такого не случится».
Но сделки оспариваются регулярно.
И чаще всего — из-за мелочей, которые упустили.
Немного обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, практикующий юрист.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ Более 10 лет в коммерческой недвижимости
✔ Более 200 успешно выкупленных помещений
✔ Более 300 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
Моя команда сопровождает сделки и помогает выявлять риски до их возникновения.
В практике я часто вижу:
одна ошибка в договоре может стоить всей сделки.
Итог
Росреестр прямо указывает на три ключевых риска:
— занижение цены
— короткий срок владения
— банкротство продавца
И каждый из них может привести к одному:
сделка будет признана недействительной.
Практика показывает:
лучше потратить время на проверку,
чем потом годами возвращать деньги через суд.
Если вы арендуете помещение у города и хотите оформить его в собственность — обращайтесь. Я помогу избежать ошибок.
Сложности с документами? Проведу Вас через все этапы.
Не откладывайте — действовать нужно вовремя.
Контакты
Субботина Галина Николаевна
🌐 http://subbotina-pravo.ru
📞 +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: https://wa.me/+79366161299
📧 info@subbotina-pravo.ru
📢 Telegram канал: https://t.me/subbotina_pravo
💬 Консультация: https://t.me/subbotinapravo
📲 Присоединиться к каналу в MAX:
👉 https://max.ru/id262308808905_biz
💬 Написать напрямую:
👉 https://max.ru/id262308808905_bot
🏢 г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56