С 2026 г. бывшие бизнесмены и действующие ИП — плательщики НДФЛ смогут применять имущественный вычет при продаже жилья и ТС, даже если налоговый режим, на котором это имущество использовалось, не предполагает учёт расходов. Такие разъяснения нам дал специалист Минфина. Раньше на вычет могли рассчитывать только ИП, которые применяли ОСН, ЕСХН и «доходно-расходную» УСН — в части недоучтенных расходов на покупку соответствующего объекта ОС. Об всём по порядку расскажет НИКИТИН Александр Юрьевич старший эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению электронного журнала «Главная Книга».
Как облагаются НДФЛ доходы от продажи бизнес-имущества
По общему правилу при продаже имущества, которое использовалось в бизнесе, не применяется НДФЛ-льгота из п. 17.1 ст. 217 НК РФ. То есть заплатить НДФЛ придется независимо от того, как долго вы таким имуществом владели. Уменьшить доход на НДФЛ-вычет тоже нельзя. Поэтому, к примеру, человек, который после снятия с учета в качестве ИП продает офисное помещение или дорогостоящее оборудование, использовавшиеся в предпринимательской деятельности, должен заплатить НДФЛ с полной суммы дохода от продажи. И не имеет значения, учитывал он стоимость такого имущества в налоговых расходах или нет.
С 2019 г. действует послабление при продаже жилой недвижимости и автотранспорта, которые использовались в бизнесе, но принадлежали физлицу в течение минимального срока и больше, — доходы от продажи такого имущества стали освобождаться от НДФЛ. Напомним, что в общем случае минимальный срок владения имуществом для применения НДФЛ-льготы составляет 5 лет для недвижимости и 3 года для ТС.
Воспользоваться НДФЛ-льготой могут физлица, которые на момент получения дохода от продажи такого имущества:
- прекратили регистрацию в качестве ИП;
- находятся в статусе ИП и являются плательщиками «предпринимательского» НДФЛ. Это в том числе и ИП на патенте: доходы от продажи бизнес-имущества не подпадают под ПСН, так что если ИП не совмещает патент с иным спецрежимом, то в отношении таких доходов он признается плательщиком НДФЛ. А вот действующих ИП на УСН/ЕСХН это не касается: поскольку они не платят НДФЛ по своей коммерческой деятельности, доход от продажи любой недвижимости, использовавшейся в бизнесе, они должны учесть в составе доходов в соответствии с применяемым спецрежимом.
С того же 2019 г. бывшие ИП и действующие бизнесмены — плательщики «предпринимательского» НДФЛ могут воспользоваться вычетом при продаже жилой недвижимости и ТС, которыми они владели меньше минимального срока. Однако сформулирована норма весьма интересно: вычет полагается «в случае, если налогоплательщик учитывал расходы, связанные с приобретением... имущества, в составе расходов при определении налоговой базы при применении специальных налоговых режимов в соответствии с главами 26.1 и 26.2 (при выборе объекта налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов)... или в составе профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 221 настоящего Кодекса». Размер вычета равен разнице между затратами на приобретение имущества и суммой расходов, учтенных при применении спецрежимов или в составе профвычета у ИП на ОСН. В инспекцию необходимо представить документы, подтверждающие расчет суммы вычета.
Из этого в правоприменительной практике делался вывод, что вычетом воспользоваться нельзя, если:
- ИП по какой-либо причине не учитывал расходы на покупку имущества при применении ЕСХН, «доходно-расходной» УСН или в составе профвычета по НДФЛ. Правда, в такой ситуации у предпринимателя все-таки остается возможность, если позволяют сроки, подать уточненные декларации по НДФЛ или спецрежимам и заявить расходы на приобретение имущества.
Отметим, что теоретически возможность подачи уточнёнки по «предпринимательским» налогам сохраняется, даже если гражданин уже снялся с учета как ИП;
- ИП использовал имущество в деятельности, облагавшейся по УСН с объектом «доходы» или по ПСН.
Однако в 2026 г. ситуация изменилась.
Что дописали в НК
С 01.01.2026 рассматриваемая норма дополнена положением следующего содержания: если ИП не учитывал расходы на приобретение жилой недвижимости и ТС при применении ЕСХН, «доходно-расходной» УСН или в составе профвычета по НДФЛ, то при продаже такого имущества вычет предоставляется в сумме фактических расходов, связанных с его приобретением.
Толковать это новшество можно двояко. На первый взгляд, напрашивается вывод, что норму просто конкретизировали. То есть тех ИП, которые применяли перечисленные налоговые режимы, но по какой-либо причине не учли в расходах стоимость жилья и ТС, использовавшихся в бизнесе, избавили от необходимости ломать голову над тем, как учесть часть расходов задним числом, чтобы при продаже воспользоваться вычетом. Теперь они могут просто уменьшить доход от продажи на всю сумму расходов на приобретение имущества, как это делают обычные физлица.
А вот те ИП, которые использовали такое имущество в деятельности на спецрежиме, не предполагающем возможность учёта расходов (на «доходной» УСН или патенте), НДФЛ-вычет применить по-прежнему не могут.
Если же трактовать нововведение шире, то теперь имущественным вычетом при продаже жилой недвижимости и ТС со сроком владения меньше минимального могут воспользоваться граждане, которые на момент получения дохода от продажи такого имущества:
- не являются ИП, независимо от применявшегося ранее налогового режима. Те бывшие ИП, которые учитывали расходы на приобретение имущества в деятельности на ОСН, ЕСХН или «доходно-расходной» УСН, учтут в качестве вычета разницу между фактическими затратами на приобретение имущества и расходами, признанными для целей налогообложения ранее. А не учитывавшие расходы, в том числе по той причине, что имущество использовалось в бизнесе на «доходной» УСН или ПСН, учтут их в качестве имущественного вычета в полной сумме;
- действующие ИП на ОСН или на «ОСН+ПСН» — в сумме разницы между фактическими затратами на приобретение имущества и амортизацией, учтенной при исчислении «предпринимательского» НДФЛ, или в сумме фактических расходов, если, например, имущество использовалось только в ПСН-бизнесе.
Отметим, что, пока не вышли официальные разъяснения Минфина или ФНС, все-таки, на наш взгляд, остается вероятность фискальной трактовки дополнения в абз. 16 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ — как уточнения первоначально введенной в 2019 г. льготы для тех ИП, которые применяли налоговые режимы, предусматривавшие учет предпринимательских расходов. В то же время, учитывая неоднозначность новой нормы, в таком случае останется шанс на успешную защиту своих прав в суде.
Ситуация из практики применения нормы
Не так давно подписчик обратился к нам с таким вопросом. Он зарегистрировался в качестве ИП и занимался грузоперевозками на патенте, использовал в «патентном» бизнесе несколько автомобилей. Но в конце 2025 г. решил, что в связи с введением новых ограничений по спецрежимам продолжать этот бизнес становится невыгодно, «закрыл» ИП и в 2025 г. — начале 2026 г. все грузовики продал. К моменту продажи автомобили находились в его собственности менее 3 лет. Потребуется ли платить НДФЛ с дохода от продажи авто?
Получается, ответ на этот вопрос зависит от года продажи конкретного авто.
Вариант 1. Если автомобиль был продан в 2025 г., доход от продажи облагается НДФЛ в полной сумме. Применить НДФЛ-вычет, в том числе в виде учета фактических расходов на приобретение авто, нельзя. То есть до конца апреля текущего года нужно подать 3-НДФЛ и не позднее 15 июля заплатить налог, исчисленный с договорной цены авто.
Вариант 2. Автомобиль продан уже в 2026 г. В таком случае нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ в 2027 г. за 2026 г. Но доход от продажи авто бывший бизнесмен сможет уменьшить на имущественный вычет в сумме документально подтвержденных расходов на покупку машины.
* * *
Если подлежащий декларированию доход от продажи имущества покрывается фиксированным имущественным вычетом, то его можно не показывать в 3-НДФЛ. Проще говоря, если человек, к примеру, продал автомобиль, которым владел меньше 3 лет, за 250 000 руб. (размер фиксированного НДФЛ-вычета при продаже иного имущества) или дешевле и при этом у него не было других доходов, требующих декларирования, он может декларацию 3-НДФЛ не подавать вовсе.
Однако, по нашему мнению, это правило неприменимо при продаже «предпринимательских» жилья и автотранспорта, которыми бывший ИП владел меньше минимального срока. Ведь рассмотренная в статье норма НК прямо предусматривает, что получение вычета при продаже имущества обусловлено представлением в ИФНС подтверждающих документов. Так что подать декларацию придется в любом случае.