К середине апреля 2026 года строительный сектор Краснодарского края и Адыгеи зафиксировал рекордные показатели объемов жилья в активной стадии строительства. Однако на фоне высокой строительной готовности темпы реализации остаются низкими: в обоих регионах нераспроданными остаются порядка 80% площадей.
Фактические объемы: стройка в зените
По состоянию на весну 2026 года, совокупный объем жилья, находящегося в стадии возведения в Краснодарском крае, достиг 8,3 млн кв. м (180 тыс. квартир в 735 домах). Это существенно превышает показатели аналогичного периода прошлого года, когда в стройке находилось 7,68 млн кв. м.
В Республике Адыгея динамика еще более выражена: сейчас в активной фазе строительства находится 1 млн кв. м (22 тыс. квартир), что фактически вдвое превышает объем работ годичной давности (506 тыс. кв. м в апреле 2025-го). Столь резкий прирост «физического» объема свидетельствует о высокой уверенности девелоперов в потенциале макрорегиона, которая, однако, пока не находит подтверждения в темпах продаж.
Затоваривание как новая реальность
Главным вызовом текущего момента остается низкая «распроданность» строящихся объектов.
● В Краснодарском крае доля реализованного жилья на апрель 2026 года замерла на отметке 20%, не показав никакой динамики за прошедшие 12 месяцев.
● В Адыгее ситуация выглядит более тревожно: доля проданных площадей сократилась с 28% в марте 2025 года до текущих 20%.
На фоне расширения предложения (в крае запуск новых проектов с начала года вырос на 41% при сокращении ввода домов на 83%) рынок окончательно вошел в фазу стагнации. Кубань стабильно удерживается в пятерке российских регионов с максимальной вероятностью кризиса перепроизводства.
Кризис перепроизводства стимулировал развитие риэлторского бизнеса в регионе:
так в 2023 году количество агентов, зарегистрированных на Дом Клик в Адыгее составляло 123 агента, в 2026 их количество выросло до 200.
В Краснодарском крае количество агентов выросло с 4832 в 2023 году до 7902 в 2026.
Местные застройщики видят в риэлторах влиятельную силу и возможность реализации произведенных про запас квадратных метров. Это подтверждают и данные о доле сделок совершенных с участие агентов: почти во всем городам Краснодарского края и Адыгее она составляет более 85%
Медианные цены: первичный рынок уходит в отрыв
Свежая статистика Домклик и СберИндекс за март 2026 года фиксирует значительный перегрев цен в сегменте новостроек, что серьезно ограничивает возможности для перепродажи жилья частными лицами.
● Краснодаский край : Медианная цена по фактически проведенным сделкам на первичном рынке достигла 170 919 руб. за кв. м, в то время как вторичное жилье оценивается существенно дешевле (149278 р.).
● Республика Адыгея: Разрыв еще более драматичен. Медианная цена новостроек по фактически проведенным сделкам взлетела до 156 518руб. за кв. м, тогда как «вторичка» торгуется по 97382 руб. за метр.
Такая разница в цене (примерно 60 тыс. руб. за «квадрат» в Адыгее) практически блокирует инвестиционную стратегию «купить на котловане — продать на сдаче». Частный инвестор не может конкурировать с застройщиком, так как при перепродаже его объект переходит в категорию вторичного рынка, теряя в цене и лишаясь поддержки льготных ипотечных программ.
Ипотека
В Адыгее спрос держится на пределе возможностей: доля ипотечных сделок в конце прошлого года составила рекордные 88%. Это фактически «ипотечная монокультура», где рынок живет исключительно за счет заемных средств.
Портрет покупателя
Несмотря на стагнацию, южные регионы остаются привлекательными для внешней миграции. Структура спроса на апрель 2026 года выглядит следующим образом:
● 60% — местный спрос (улучшение условий и переезд из области);
● 20% — жители Москвы и Санкт-Петербурга;
● 10% — Сибирь и Дальний Восток;
● 10% — остальные регионы РФ.
Инвестиционные сценарии: «копилка» вместо бизнеса
Сегодня инвестиции в жилье Кубани и Адыгеи требуют пересмотра подходов:
1. Спекулятивный выход: Крайне затруднен из-за высокой нераспроданности (80%) и возможности застройщиков предлагать дисконты и льготную ипотеку, недоступные физическим лицам.
2. Аренда: Окупаемость вторичного жилья составляет 16,05 лет на Кубани и 14,61 года в Адыгее. Это делает рентный бизнес менее привлекательным, чем консервативные финансовые инструменты.
3. Сбережение: Недвижимость остается лишь средством среднесрочного сохранения капитала, так как номинальные цены (особенно в Адыгее — +2,2% за март) продолжают медленный рост.
Прогноз: До конца 2026 года макрорегион останется в зоне риска кризиса перепроизводства. Краснодарский край уже входит в пятерку регионов с наиболее вероятным сценарием затоваривания. В условиях ипотечного перегрева (в Адыгее доля кредитных сделок — 88%) и избытка предложения девелоперам придется искать новые способы стимулирования спроса, так как текущая модель роста за счет простого наращивания объемов строительства исчерпала себя.
Эту статью и данные из нее не взяли к публикации в Коммерсанте. Взяли комментарии других экспертов, которые складывают более позитивную картину , вот она
Как думаете, чье мнение более адекватно на сегодняшний день?
Анна Морозова, независимый аналитик рынка недвижимости
управляющий партнер консалтинговой группы БиГо
https://max.ru/id710307727480_biz