Куда реально было выгоднее вложить деньги с 2009 года?
Если взять длинный горизонт и смотреть не на эмоции, а на цифры, картина получается интересная.
Без рычага лидеры понятны:
Индекс Американского фондового рынка S&P 500 в рублях дал около 21x, серебро — ~14,5x, золото — ~13,9x, Мосбиржа с дивидендами — ~10,5x.
Недвижимость в Москве по росту цены метра — примерно ~4,4x.
Депозит и доллар на этом фоне выглядят заметно слабее.
Но у недвижимости есть один важный нюанс:
её чаще всего сравнивают без ипотеки.
Хотя в реальности недвижимость можно было взять с первым взносом 20%, подключить ипотечный рычаг, а сам объект — сдавать в аренду.
И вот тут математика становится совсем другой.
Допустим, в 2009 году у вас было 800 000 ₽.
Это 20% первого взноса за квартиру стоимостью 4 000 000 ₽.
Дальше работает сразу 3 фактора:
— рост стоимости самого объекта
— арендный поток 3-6% годовых
— ипотечный рычаг
В такой модели недвижимость уже конкурирует не просто как «квадратные метры», а как инструмент усиления капитала.
По такому сценарию выходит, что к 2026 году:
недвижимость с ипотекой ≈ 26,6 млн ₽,
то есть около 33x на вложенный капитал.
Для сравнения:
S&P 500 — около 16,6 млн ₽
серебро — около 11,6 млн ₽
золото — около 11,1 млн ₽
Мосбиржа с дивидендами - около - 8,4 млн ₽
То есть при правильной модели входа недвижимость с ипотекой и арендой обгоняет остальные инструменты именно по доходности на собственный капитал.
И это ещё в консервативной логике со ставкой ипотеки около 10%.
Если учитывать льготные программы и семейную ипотеку, в отдельные периоды рычаг мог быть ещё сильнее.
Вывод простой:
важно сравнивать не просто «недвижимость против акций»,
а недвижимость без рычага и недвижимость с рычагом — это две разные математики.
Если хотите, могу сделать такой же расчёт под вашу ситуацию:
с вашим первым взносом, городом, ставкой и арендным сценарием.
Пишите в личку: РАСЧЕТ
