Чешские банки отслеживают вещи, о которых заявители даже не подозревают, пишет в своем комментарии Радек Славик, специалист по ипотеке компании Hypodům, партнера Broker Trust.
Получить ипотечный кредит для многих семей сегодня сложнее, чем в прошлом. Недвижимость дорожает, а процентные ставки остаются выше, чем в годы дешевых денег. Одним из главных препятствий часто является отсутствие сбережений, но иногда людям становится труднее получить кредит и менее ожидаемыми способами. Например, более частые платежи в букмекерские конторы и казино или даже шутливые заметки о платежах между друзьями могут излишне усложнить рассмотрение заявки.
Одобрение ипотечного кредита зависит не только от стоимости недвижимости, суммы ипотечного кредита или доходов и сбережений заявителя. Банк также внимательно смотрит на то, как человек распоряжается своими финансами. Например, недисциплинированное погашение предыдущих долгов или частое использование овердрафтов - одни из ключевых предупреждающих признаков, из-за которых банк часто не одобряет ипотечный кредит. В таких случаях банк может посчитать, что погашение такого крупного обязательства, как ипотека, может быть рискованным для клиента.
Как банк узнает эту информацию? Банки, строительные общества, кредитные и лизинговые компании и некоторые другие поставщики услуг, например операторы мобильной связи, обмениваются информацией друг с другом через кредитные реестры. В них содержатся записи об обязательствах клиентов и их платежном поведении. Запись в реестре появляется, например, когда человек берёт заем, кредит, ипотеку, аренду или пользуется рассрочкой платежа. Тем, кто вовремя платит по своим обязательствам и не имеет лишних долгов, не стоит беспокоиться об этих записях при оформлении ипотеки - напротив, это может подтвердить платежную дисциплину. С другой стороны, проблема, и зачастую серьезная, возникает, когда в реестрах обнаруживаются просрочки, неоплаченные долги или чрезмерная задолженность.
Если у соискателей ипотеки есть история плохих выплат, им нужно заранее узнать об этом и подумать, имеет ли смысл подавать заявку и какой банк выбрать. Некоторые банки имеют собственные внутренние реестры, и такая негативная информация может храниться в них значительно дольше, чем в центральных кредитных реестрах.
Банки не поддерживают азартные игры
Другие, возможно, менее ожидаемые вещи также могут заставить банк задуматься при рассмотрении заявки. Например, серьезным препятствием может стать, если при проверке выписки по счету выяснится, что банк часто переводит деньги в онлайновые игорные заведения или букмекерские конторы. Азартные игры - это один из сигналов, который банки не рассматривают положительно при оценке финансового поведения клиента.
Точно так же банкиры могут не проявить большого чувства юмора, увидев неуместные замечания во входящих или исходящих платежах. Если несколько друзей присылают вам деньги за совместное проживание из поездки и прикладывают к ним пометки типа "на наркотики" или что-то еще более смешное, это может закончиться в лучшем случае поднятой бровью, а в худшем - долгим объяснением. Между прочим, эти записки не являются частной перепиской и действительно читаются банками, причем не только при рассмотрении заявок на кредит.
Доход в черно-белых тонах
Идеальный клиент для банка - это тот, кто имеет стабильный и подтвержденный документами доход. Работникам с постоянным трудовым договором обычно легче получить ипотечный кредит, чем самозанятым (OSVČ).
Для предпринимателей и владельцев бизнеса (s.r.o.) также возможно столкнуться с тем, что банки полагаются на налоговые декларации, и поэтому даже вполне законная оптимизация налогов или применение единой ставки расходов может стать осложнением. Еще одним осложнением может стать фиксированный налоговый режим (paušální daň): у клиента может быть достаточно денег в реальном выражении, но банк признает значительно меньший доход, чем ожидалось. Осложнением для работников также является применение во время испытательного срока, во время периода уведомления или в случае срочного трудового договора без четко оформленного продолжения.
Поэтому, безусловно, правильным вариантом является подача заявки только в том случае, если вы уверены, что доход будет удовлетворительным с точки зрения банка. Не стоит обращаться в банк, чтобы "попробовать", получится ли ипотека. Это так же плохо, как подавать официальную заявку сразу в несколько банков и думать, что вы получите лучшее предложение.
Отклоненная заявка на ипотеку или несколько одновременных заявок в разные банки не помогают клиенту. Они всегда вызывают дополнительные вопросы и усложняют весь процесс одобрения. Гораздо лучше сначала обсудить всё с ипотечным консультантом, а потом уже обращаться в банк, чтобы быть уверенным. Ипотека - это не простой продукт, и нет смысла пытаться вслепую. Это может сильно затруднить дальнейшее кредитование клиента.
Когда сложность заключается в самом объекте недвижимости
Не лишним будет обратить внимание на еще одного "тихого убийцу", который может настигнуть клиента, когда, казалось бы, все идет хорошо: расхождение между ценой покупки и оценочной стоимостью недвижимости. Банк проводит собственную оценку недвижимости, которая подлежит финансированию, и сумма предоставляемых средств определяется исходя из этой стоимости. Иногда она может быть значительно ниже цены покупки. Клиенты могут столкнуться с тем, что им придется залезть в свои сбережения или искать другие источники финансирования, потому что банк готов предоставить им меньшую сумму, чем они ожидали.
Банки должны соблюдать ограничения LTV, то есть соотношение между суммой кредита и стоимостью заложенной недвижимости. Для ипотеки на собственное жилье банки обычно выдают кредит в размере не более 80 % от этой стоимости, а для заявителей моложе 36 лет, приобретающих собственное жилье, - до 90 %. Однако с 1 апреля 2026 года более строгие рекомендации ČNB применяются в случаях, когда клиент покупает инвестиционную недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, или приобретает третью и последующую жилую недвижимость. В это время банки должны применять ограничение LTV на уровне 70 %. Помимо более высокой потребности в собственных средствах, при рассмотрении таких заявок также более строго отслеживается соотношение общего долга и дохода клиента.
Кроме того, рассмотрение заявки может быть осложнено юридическим статусом приобретаемой недвижимости. Банк должен быть уверен, что недвижимость будет подходящим залогом, и поэтому следит за записями в земельном кадастре. К числу проблем относятся сервитуты, залоговые права, отчуждения, преимущественное право покупки или другие юридические недостатки. Некоторые препятствия можно устранить, но другие могут существенно задержать или предотвратить одобрение кредита.
Многие сложности с ипотекой возникают не потому, что у заявителя вообще нет шансов получить кредит, а потому, что он подает заявку в неподходящее время, плохо подготовленную или не в тот банк. Поэтому не стоит действовать в одиночку. Грамотный консультант поможет подготовить весь кредит, договориться о необходимых исключениях из правил ценообразования и методологии, а также проконтролирует весь процесс в банке, включая выдачу кредита. Для проектов развития, например, это, как правило, более сложная дисциплина, чем получение одобрения кредита. В случае с ипотекой зачастую все решают детали, и лучше разобраться с ними до того, как заявка попадет на стол к специалистам банка.
* * *
Если Вам понравилась наша публикация - ставьте лайк, подписывайтесь на нас, делитесь публикацией со знакомыми и друзьями в соцсетях. Спасибо, что читаете нас!
Более подробнее на нашем сайте: https://www.binio.ru/novosti-chehii/3147/06.05.2026/rjad-melochei-mozhet-oslozhnit-vashi-shansy-na-poluchenie-ipotechnogo-kredita-v-chehii