Ключевой вывод: Правила, упрощающие выкуп государственной земли, не являются универсальным инструментом для приобретения любого участка. Постановление Правительства РФ № 629 имеет чётко очерченный круг целей и видов разрешённого использования, для которых допускается льготный порядок. Индивидуальная жилая застройка (дача, коттедж) в этот перечень не входит. Основное намерение законодателя — стимулировать сельскохозяйственное производство, импортозамещение и другие экономически значимые виды деятельности, но не жилищное строительство. Поэтому даже длительная аренда участка, предоставленного для иных целей, не даёт права требовать его выкупа в собственность для последующей застройки. Суды будут учитывать и реальное поведение арендатора: если хронология арендных отношений свидетельствует о намерении не использовать участок по прямому назначению, а перепродать его, в выкупе будет отказано даже при формальном соответствии закону.
Суть спора: арендатор требовал выкупить федеральный участок
В производстве Арбитражного суда города Москвы находилось дело по заявлению компании «ИнвестСтрой» (название изменено) о признании незаконным отказа регионального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) в предоставлении в собственность земельного участка.
Истец арендовал федеральный земельный участок на протяжении нескольких лет для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Арендные отношения были оформлены надлежащим образом, платежи вносились своевременно. По истечении срока аренды компания обратилась с заявлением о выкупе участка в собственность без проведения торгов, ссылаясь на Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации». По мнению заявителя, как добросовестный арендатор, длительное время пользовавшийся участком, он имел преимущественное право на его приобретение по льготной цене.
Однако уполномоченный орган отказал, указав на несоответствие вида разрешённого использования земельного участка и целей, для которых постановлением № 629 допускается выкуп без торгов.
Хронология арендных отношений: ключевое обстоятельство
Одним из главных доказательств, на которое ссылался суд, стала хронология арендных правоотношений. Установлено, что арендатор многократно пытался изменить категорию и вид разрешённого использования участка, стремясь перевести его из категории «земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования для ведения личного подсобного хозяйства» в категорию «земли населённых пунктов для индивидуальной жилой застройки (ИЖС)».
Эти попытки систематически предпринимались на протяжении всего срока аренды, но каждый раз были безуспешны. Суд расценил это как доказательство намерения не использовать участок для ведения ЛПХ, а приобрести его с целью последующей перепродажи или застройки. Такое поведение указывает на злоупотребление правом и недобросовестность арендатора, что само по себе является основанием для отказа в выкупе.
Позиция Верховного суда: два самостоятельных основания для отказа
Рассмотрев кассационную жалобу компании, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ (Определение № 305-ЭС25-13562 от 26.03.2026 по делу № А40-223880/2024) оставила в силе решения нижестоящих судов. ВС РФ выделил два самостоятельных и достаточных основания для отказа.
Первое основание: прямое указание постановления № 629
Постановлением № 629 не предусмотрена возможность выкупа федеральных земельных участков, предназначенных для индивидуальной усадебной жилой застройки, даже если такой вид использования предполагается изменить в будущем. Постановление чётко определяет перечень целей, для которых допускается упрощённый выкуп: ведение личного подсобного хозяйства за границами населённого пункта, садоводство, огородничество, отдых (рекреация), производственная деятельность, нужды промышленности и импортозамещения. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также возведение усадебных домов в этом перечне отсутствуют.
Действие постановления № 629 имеет чёткие временные и целевые рамки, установленные подзаконным актом. ВС РФ прямо указал, что расширительному толкованию этот перечень не подлежит. Вид разрешённого использования, изначально предоставленный участку (для ЛПХ), не даёт арендатору права требовать выкупа для последующей жилой застройки.
Второе основание: злоупотребление правом и намерение перепродать участок
Суд установил, что целью арендатора было не использование участка по прямому назначению (ведение ЛПХ), а его перепродажа после перевода в иную категорию и изменения вида разрешённого использования. Это подтверждается следующими фактами:
- систематические обращения с заявлениями об изменении категории земель (перевод в земли населённых пунктов);
- систематические обращения об изменении вида разрешённого использования (с ЛПХ на ИЖС);
- наличие активных действий по поиску потенциальных покупателей на участок ещё до того, как было получено право на его выкуп.
ВС РФ подтвердил, что даже если бы вид разрешённого использования формально соответствовал требованиям постановления, такое поведение арендатора, направленное на обход закона и извлечение необоснованной выгоды, является самостоятельным и безусловным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность.
Анализ нормативной базы: что разрешает и что запрещает постановление № 629
Постановление Правительства РФ № 629, принятое в апреле 2022 года, действительно упростило процедуру предоставления и выкупа государственных и муниципальных земель без торгов. Однако его действие ограничено как временными рамками (первоначально до конца 2022 года, затем неоднократно продлевалось), так и перечнем видов разрешённого использования.
Виды разрешённого использования, допускающие выкуп без торгов
Пункт 1 постановления № 629 устанавливает, что без торгов предоставляются участки, предназначенные для:
Виды разрешённого использования, связанные с жилой застройкой, включая индивидуальную жилую застройку (ИЖС), усадебную жилую застройку, блокированную жилую застройку, в этом перечне отсутствуют. Следовательно, выкуп земельного участка без торгов для последующего строительства жилого дома или коттеджа постановлением № 629 не допускается.
Временной характер и продление действия
Постановление № 629 изначально принималось как антикризисная мера и действовало до конца 2022 года. Затем его действие неоднократно продлевалось. В 2025 году оно было продлено на 2026 год. Однако даже при продлении его действие остаётся ограниченным по целям.
Ключевая таблица: сравнительный анализ оснований для выкупа земельного участка без торгов
Практические выводы для арендаторов государственных земель
Вывод 1. Участки под ИЖС по постановлению № 629 не выкупаются
Если вы планируете построить дом, банный комплекс или иной объект жилой инфраструктуры, ссылаться на постановление № 629 бессмысленно. Оно не предусматривает выкуп для жилой застройки. Для этих целей необходимо использовать иные основания, предусмотренные Земельным кодексом, например, выкуп участка под ИЖС, если он был предоставлен в аренду для этих целей (ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ).
Вывод 2. Намерение перепродать участок — фатальный недостаток
Суд будет оценивать не только формальное соответствие требованиям закона, но и фактическое поведение арендатора. Если будет доказано, что истинная цель аренды и последующего выкупа — не использование участка, а его перепродажа, в удовлетворении требований будет отказано. Создавать видимость деятельности (формально косить траву, ставить сарай) недостаточно. Суд изучит всю хронологию отношений: обращения об изменении назначения, наличие объявлений о продаже, переговоры с третьими лицами.
Вывод 3. Вид разрешённого использования имеет решающее значение
Если участок арендован не для целей, указанных в постановлении № 629, право на выкуп без торгов отсутствует. Бессмысленно ссылаться на длительность аренды или добросовестное исполнение обязанностей арендатора. Законодатель сознательно ограничил перечень видов использования, для которых допускается упрощённый выкуп, и жилая застройка туда не включена.
Вывод 4. Изменение вида разрешённого использования не исправляет ситуацию
Даже если арендатору удалось изменить вид разрешённого использования на тот, который входит в перечень постановления № 629, но изначально участок предоставлялся для иных целей и суд установит факт злоупотребления, в выкупе будет отказано. В рассматриваемом деле истец не смог добиться изменения ни категории земель, ни вида использования, поэтому суд отклонил его требования. Но если бы и смог, это могло бы быть расценено как обход закона.
Часто задаваемые вопросы (аналитика практики)
Вопрос 1. Я арендую участок для ведения ЛПХ за границами населённого пункта более 10 лет. Могу ли я выкупить его без торгов, чтобы построить дом?
Ответ. Нет, не можете. Аренда участка для ЛПХ сама по себе не даёт права на выкуп даже по истечении длительного срока. Постановление № 629 не распространяется на строительство жилых домов. Выкуп участка для жилищного строительства возможен только по иным основаниям, предусмотренным Земельным кодексом. Попытка сначала изменить вид разрешённого использования на ИЖС, а затем требовать выкупа, скорее всего, будет расценена судом как злоупотребление правом.
Вопрос 2. Что такое индивидуальная усадебная жилая застройка, и чем она отличается от ИЖС?
Ответ. Это синонимы. В градостроительном кодексе и земельном законодательстве термин «индивидуальная усадебная жилая застройка» часто используется как равнозначный «индивидуальному жилищному строительству» (ИЖС). В контексте постановления № 629 под этот вид попадает строительство отдельно стоящего жилого дома не выше трёх этажей. Он прямо не включён в перечень.
Вопрос 3. Могу ли я выкупить участок без торгов, если он предоставлен для садоводства, но я хочу построить на нём жилой дом (что разрешено законом)?
Ответ. Если участок предоставлен для садоводства и арендован под эти цели, то постановление № 629 позволяет его выкупить для ведения садоводства. Но если вы планируете строить жилой дом, это будет изменением целевого использования. Формально вы выкупаете участок для садоводства. Однако если суд установит, что ваша истинная цель — строительство дома, а садоводство лишь прикрытие, могут возникнуть проблемы, описанные в рассматриваемом деле.
Вопрос 4. Распространяется ли постановление № 629 на участки, предназначенные для ведения ЛПХ в границах населённого пункта?
Ответ. Нет, не распространяется. Постановление № 629 в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, чётко указывало на участки, предназначенные для ведения ЛПХ «за границами населенного пункта». Участки в границах населённых пунктов подпадают под иные правила предоставления.
Вопрос 5. Что делать, если я добросовестно арендую участок для сельхозпроизводства, но хочу его выкупить, и формально он подходит под условия постановления № 629, но чиновники отказывают?
Ответ. В такой ситуации необходимо обжаловать отказ в суде. При добросовестном использовании участка по целевому назначению и соответствии всем формальным критериям, у вас есть хорошие шансы на успех. Однако, как показало рассмотренное дело, ключевое значение будет иметь ваша реальная хозяйственная деятельность на участке, а не только наличие договора аренды. Готовьте доказательства фактического ведения сельскохозяйственной деятельности.
Бесплатная консультация юриста
Заключение
Определение Верховного суда РФ от 26 марта 2026 года по делу № А40-223880/2024 (№ 305-ЭС25-13562) является важным ориентиром для всех участников земельных отношений. Оно разграничивает формальное право на льготный выкуп и фактическую добросовестность приобретателя. ВС РФ подтвердил, что даже при соответствии формальным критериям постановления № 629, суд обязан исследовать реальные намерения арендатора и хронологию его отношений с участком.
Попытки использовать антикризисные упрощения в целях, не предусмотренных законом (жилищное строительство, перепродажа), будут пресекаться. Суды будут оценивать совокупность доказательств: систематические попытки изменить вид разрешённого использования, обращения о переводе земель в иную категорию, поиск покупателей и т.п.
Главный вывод для арендаторов государственных земель: льготный выкуп — это привилегия для добросовестных пользователей, реально занимающихся разрешённой деятельностью. Если вы намерены использовать участок для иных целей, даже если эти цели впоследствии станут законными, вы рискуете не только не получить участок в собственность, но и лишиться права аренды.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Для собственников и арендаторов, чьи интересы уже нарушены или могут быть нарушены в будущем, важно помнить: судебная защита доступна обеим сторонам, но её успех зависит от качества доказательств. Добросовестность должна быть не декларируемой, а доказуемой.