Тёмные окна Остоженки: в элитном доме горит три окна из сорока. Это не случайность

Поздний вечер на Остоженке. Клубный дом, восемь этажей, дорогой камень на фасаде. Сорок квартир. Горят три окна.

Первая реакция: сезон отпусков, хозяева за городом. Вторая, если подумать: три окна горят так каждый вечер. И вчера. И месяц назад. Остальные тёмные всегда.

Это не совпадение. Это устройство рынка.

Остоженка ночью. Элитные клубные дома с тёмными окнами — характерная черта московского рынка недвижимости делюкс

Цифры

В элитных новостройках Москвы на середину 2024 года не распродано 78% лотов. В премиальных - 61%. При нынешних темпах продаж полная реализация займёт более девяти лет.

Около 20% сделок в сегменте «делюкс» проходят без публикации на агрегаторах. Информация передаётся устно, через узкий круг брокеров. Покупатель узнаёт о квартире не из объявления.

До 2022 года доля иностранных покупателей в этом сегменте достигала 30%. Сейчас их почти нет. Рынок перестроился, но не сжался: деньги никуда не ушли, они сменили владельцев и логику.

Клубный дом в центре Москвы. Некоторые квартиры в таких домах не заселялись с момента сдачи

Как работают закрытые продажи

Брокер не выкладывает объект в открытый доступ. Никаких агрегаторов, никаких баннеров на фасаде. Квартира существует только в разговорах — между людьми, которые друг другу доверяют.

Покупатель в этом сегменте не просто человек с деньгами. Это человек, прошедший негласный фейс-контроль. В некоторых клубных домах жильцы имеют право голоса при появлении нового соседа. Известен случай, когда яркому представителю эстрады отказали, невзирая на платёжеспособность.

Логика понятна: в доме на двадцать квартир соседи не анонимны. Ты видишь их в лифте, слышишь через стену. Состав жильцов здесь часть продукта, за который и платят.

Кстати, закрытые продажи существуют не только в недвижимости. Аналогичная механика работает в арт-рынке, в private banking и в части рынка яхт. Принцип один: информация о сделке сама по себе является ценностью, которую не стоит распылять.

Брокер элитной недвижимости. Часть сделок в сегменте делюкс проходит без публикаций — только через личные связи

Почему квартиры пустуют

За тёмными окнами стоит не только страсть к роскоши. Стоит расчёт.

Объём новых проектов в элитном сегменте сократился на 64% за первую половину 2025 года. Застройщики сознательно не насыщают рынок. Меньше предложения — выше цена. Квартира, которая не продана, не обесценивает соседнюю.

При банковских ставках 14-15% годовых держать деньги в бетоне экономически невыгодно. Часть капитала ушла в депозиты. Но другая часть по-прежнему в квадратных метрах — не потому, что это доходно, а потому что это понятно, осязаемо и не зависит от курса.

Есть ещё налоговый аргумент. Если кадастровая стоимость квартиры превышает 300 миллионов рублей, владелец платит 2,5% в год. За квартиру стоимостью миллиард, это 25 миллионов рублей ежегодно. Это не стимулирует активное использование, но и не останавливает покупку: для определённого уровня состояния это просто строчка расходов.

Элитный жилой комплекс в Москве. Часть квартир в таких домах приобретается как актив, а не как жильё

Что за этим стоит

Дальше — моя точка зрения, не факты.

Для владельца тёмного окна это не дом. Это запись в реестре, строчка в портфеле активов. Объект, который хранит стоимость, не требует управления и не задаёт вопросов.

Для города это тёмные окна в центре, которые ничего не освещают. Улица живёт вокруг зданий, где никто не живёт. Кофейня внизу держится на потоке с соседней улицы, а не на жильцах дома.

Это странная форма роскоши. Владеть тем, чем ты никогда не воспользуешься. Не из жадности и не из злого умысла — просто потому, что так устроена логика этого рынка. Квартира покупается не для жизни, а чтобы она была.

Три окна из сорока. Остальные тёмные.

Как думаете: это нормальное устройство рынка — или симптом, что с городом что-то не так?

Вы бы хотели жить в доме, где 37 соседей из сорока не появляются годами?