📊 ЗПИФ — удобный инструмент налоговой оптимизации для состоятельных людей

5 мая5 мая

1 мин

До поры до времени. Закрытые паевые инвестиционные фонды давно используются как форма структурирования крупных активов и недвижимости. Логика простая: ЗПИФ не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль; налог у пайщика возникает только при выплате дохода или погашении паёв; внутри фонда можно держать недвижимость, бизнес, ценные бумаги. В итоге — отложенное налогообложение и удобная конструкция для семейных офисов и владельцев крупных портфелей. 🎯 ФНС давно присматривалась к этому инструменту. Сейчас перешла к активным действиям. В фокусе внимания налоговой — так называемые «индивидуальные» ЗПИФы: один пайщик или несколько связанных лиц; прибыль не распределяется, а выводится через предоставление займов. Цифры объясняют интерес. По данным ФНС, за 2022-2024 годы стоимость объектов, реализуемых через ЗПИФы, выросла втрое. Чистые активы рыночных ЗПИФов недвижимости за 2025 год прибавили 55% и достигли 893 млрд рублей (данные Parus Asset Management). Глава ФНС Даниил Е

📊 ЗПИФ — удобный инструмент налоговой оптимизации для состоятельных людей. До поры до времени.

Закрытые паевые инвестиционные фонды давно используются как форма структурирования крупных активов и недвижимости.

Логика простая:

ЗПИФ не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль;

налог у пайщика возникает только при выплате дохода или погашении паёв;

внутри фонда можно держать недвижимость, бизнес, ценные бумаги.

В итоге — отложенное налогообложение и удобная конструкция для семейных офисов и владельцев крупных портфелей.

🎯 ФНС давно присматривалась к этому инструменту. Сейчас перешла к активным действиям.

В фокусе внимания налоговой — так называемые «индивидуальные» ЗПИФы:

один пайщик или несколько связанных лиц;

прибыль не распределяется, а выводится через предоставление займов.

Цифры объясняют интерес. По данным ФНС, за 2022-2024 годы стоимость объектов, реализуемых через ЗПИФы, выросла втрое. Чистые активы рыночных ЗПИФов недвижимости за 2025 год прибавили 55% и достигли 893 млрд рублей (данные Parus Asset Management).

Глава ФНС Даниил Егоров еще в апреле на закрытой встрече в РСПП говорил о «сотнях миллиардов рублей» в этом канале.

⚠️ Сейчас ФНС подтвердила РБК, что ведет работу с налоговыми рисками использования ЗПИФов при реализации недвижимости. Пока это предпроверочный анализ и точечные требования. Массовых выездных проверок нет.

Но направление обозначено четко.

🍀 Что это значит для частного инвестора с паями биржевого ЗПИФа недвижимости?

На мой взгляд прямой угрозы здесь нет. У публичного фонда сотни и тысячи независимых пайщиков, прозрачная структура и реальная деловая цель. Совсем другая история, чем «семейные» ЗПИФы.

Но за индустрией стоит наблюдать. Когда регулятор активно работает с рисками, реакция рынка бывает нервной: разговоры о пересмотре льгот, изменение правил, давление на котировки.

📌 Бюджет дефицитный и нуждается в активном пополнении из внутренних источников. Серые конструкции — в зоне особого внимания.

⁉️ Считаете что казалось бы законные схемы налоговой оптимизации больше не внушают уверенности?

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией