Самое важное
Если квартира была в собственности достаточно долго, НДФЛ при продаже вообще не возникает.
Минимальный срок владения:
3 года, если выполнено хотя бы одно условие:
- квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- квартира приватизирована;
- получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- на дату продажи это единственное жильё.
5 лет — во всех остальных случаях.
Срок считают:
- с даты регистрации права в Росреестре;
- при наследстве — с даты смерти наследодателя;
- при ДДУ — с даты перечисления денег на эскроу-счёт.
Если этот срок прошёл — налог не платится. Точка.
Если срок не прошёл — возникает НДФЛ
И тут многие попадают в ловушку.
Логика простая: «Продам дешевле — заплачу меньше налога».
Но налоговая считает иначе.
Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, для расчёта налога берут не цену продажи.
Берут:
кадастровую стоимость × понижающий коэффициент.
Базово этот коэффициент — 0,7.
То есть для налоговой ваша «дешёвая продажа» значения не имеет.
С 2025 года появился нюанс, о котором мало кто знает
Регионы получили право менять этот коэффициент:
- могут уменьшить его вплоть до 0,
- могут увеличить до 1.
И активно этим пользуются.
В одном регионе налоговая база будет ниже. В другом — выше, чем вы рассчитывали.
Ключевой момент
Смотрят не на регион квартиры.
Смотрят на регион вашей регистрации на момент сделки.
Вы можете продавать квартиру в одном субъекте, а налог вам посчитают по правилам другого — там, где вы прописаны.
Именно это разъяснили Минфин и ФНС.
Кстати, вот тут можно почиатить про риски переводов физлиц: Бюджет трещит: государство взялось за личные переводы граждан.
Как можно уменьшить налог
Если сохранились документы о расходах на покупку квартиры — налог считают с разницы между покупкой и продажей.
Если документов нет — применяют имущественный вычет 1 млн рублей.
С 2025 года действует прогрессивная ставка:
- 13% — до 2,4 млн прибыли,
- 15% — с превышения.
Когда налог можно не платить даже при коротком сроке
Семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения, если одновременно выполнены условия:
- новое жильё куплено в том же году или до 30 апреля следующего;
- кадастровая стоимость проданной квартиры не выше 50 млн рублей;
- новое жильё больше по площади или кадастровой стоимости;
- у семьи нет доли более 50% в другой недвижимости, которая больше приобретаемой.
Ещё важно
- Для лиц, признанных иноагентами, льготы по срокам владения не действуют, ставка — 30%.
- При проверке декларации налоговая сама применит нужный региональный коэффициент, даже если вы о нём не знали.
Сроки отчётности и уплаты
- Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года.
- Уплата налога — до 15 июля.
- Штраф за просрочку декларации — 5% за каждый месяц (до 30%, минимум 1 000 ₽).
- За неуплату — 20% долга плюс пени.
Коротко
При продаже квартиры важны три вещи:
- Прошёл ли минимальный срок владения.
- Какая кадастровая стоимость у объекта.
- Какой коэффициент установлен в вашем регионе прописки.
Цена в договоре в этой истории играет далеко не главную роль.
Источники:
Письмо Федеральная налоговая служба России от 26.03.2026 № БС-36-11/2340@
Письмо Министерство финансов Российской Федерации от 12.05.2025 № 03-04-07/46185
ст. 214.10, 217.1 Налоговый кодекс Российской Федерации
_______________
Спасибо, что читаете!
Знаете, поддержать автора, которому не плевать на ваши деньги и нервы, очень просто. Нужно всего лишь подписаться. Так я буду знать, что темы про налоги, учет и судебные решения вам реально заходят.
🔥 Заходите в мой Телеграм: там я еще злее и ироничнее. Только факты, законы и смех.
📖 А здесь, в Дзене, остаюсь для долгих и тщательных (но полезных) инструкций.
_______________
Вам может пригодиться: