В мае 2026 года российское правительство сделало очередной решительный шаг в рамках курса на ужесточение миграционной политики. В Госдуму внесен законопроект, который вводит многократное повышение пошлин для иностранных граждан: стоимость получения гражданства предлагается поднять почти в 12 раз — до 50 тысяч рублей, вида на жительство — до 30 тысяч (вместо 6 тысяч), а разрешения на работу для мигрантов — до 5 тысяч рублей .
Как заявил председатель Госдумы Вячеслав Володин, эти меры направлены на «наведение порядка», а также призваны ежегодно пополнять федеральный бюджет более чем на 15 млрд рублей . Однако для рынка недвижимости эффект от этих действий может оказаться не просто бюджетным, а фундаментальным, приведя к очередному скачку цен на новостройки.
Кто строит: проблема дефицита рук
Строительная отрасль, где традиционно занято большое количество трудовых мигрантов, уже несколько лет балансирует на грани кадрового коллапса. По оценкам экспертов, в 2026 году дефицит линейного персонала на стройплощадках Москвы и области составил от 25% до 35% . Усугубляет ситуацию «демографическая яма» и нежелание местной молодежи идти в низкоквалифицированную рабочую силу: молодые люди выбирают профессии, связанные с управлением техникой, а не тяжелый физический труд .
Девелоперы оказались в ловушке: при сохранении высоких темпов ввода жилья (в 2025 году и в начале 2026-го они еще рекордные) рабочих рук катастрофически не хватает.
«Миграционный фильтр» и эффект оттока
Новые законопроекты не просто повышают стоимость въезда. Они создают мощный «миграционный фильтр», который объективно сократит приток низквалифицированной рабочей силы. Представители строительного бизнеса уже констатируют: повышение стоимости патентов и ужесточение контроля на практике ведут к сокращению числа мигрантов .
Примечательно, что это уже отражается на смежных сегментах. Риелторы отмечают, что отток мигрантов уже привел к снижению спроса на аренду жилья в тех районах, где они традиционно проживали, потянув цены вниз . Однако для рынка строительства это значит лишь одно: рабочая сила уходит, заменить их некому.
Неизбежный рост себестоимости (даже при автоматизации)
Экономика замещения работает пока только в теории. Хотя компании, пытаясь заткнуть кадровую «дыру», начали активно закупать роботизированные станции для штукатурки и малярные комплексы, это требует колоссальных инвестиций .
Зарплаты оставшихся рабочих продолжают бить рекорды. По данным на апрель 2026 года, в Москве плиточник в среднем зарабатывает 150 тысяч рублей (с верхней планкой до 300 тысяч), а мастер отделочных работ — 160 тысяч . Рост зарплат квалифицированных рабочих зафиксирован на уровне 4,9% за год (без учета инфляции) . И этот рост даже при замедлении инфляции на материалы становится главным драйвером подорожания жилья.
Оценивая структуру себестоимости, эксперты делают неутешительный вывод: именно рост стоимости рабочей силы — главный фактор удорожания строительства в долгосрочной перспективе . Да, на процессе экономии на материалах (некоторые из них даже дешевеют) рынок отыгрывает максимум 6,3% роста в год . Но эти цифры «съедаются» новым миграционным законодательством.
Корректировка прогнозов: цены не упадут
Однозначно можно констатировать: ожидания падения цен на новостройки, которые были у некоторых покупателей, абсолютно беспочвенны. Эксперты рынка едины во мнении: цены как минимум не упадут, а как максимум покажут двузначный рост .
Застройщик больше не может маневрировать рабочей силой. Дешевые мигранты уходят, а местные кадры (даже с ростом зарплат) не готовы идти в индустрию в нужном объеме . Поиск новых рынков труда в Азии и Африке — процесс долгий, связанный с языковыми, культурными барьерами и требует инвестиций .
Таким образом, ужесточение миграционной политики 2026 года — это не столько политический шаг, сколько прямое давление на кошелек конечного покупателя квартиры. И если сам по себе отток мигрантов удешевляет вторичную аренду , то для «первички» и девелопмента это становится драйвером роста себестоимости. В ближайшей перспективе дефицит кадров будет компенсироваться техническим перевооружением, но до момента окупаемости техники в цене квадратного метра будет «зашита» повышенная зарплата инженера-оператора роботизированного комплекса . Цены на новостройки продолжат рост.