Чему меня научил ветер
Многие из вас не знают, но у меня есть международные права на управление парусной яхтой. Получил их когда-то увлечённо, но практику потом толком не наработал: несколько выходов, пара коротких переходов. Так что яхтсмен из меня скромный.
Но одно наблюдение из того короткого опыта зацепилось у меня в голове сильнее всего, и я начал замечать его в работе с покупателями недвижимости. Звучит так: ты не контролируешь ветер. Ты контролируешь только настройку паруса.
Это очевидно для любого, кто хоть раз был на яхте. И всё-таки люди приходят на воду в первый раз и обижаются на ветер. Сначала злятся, что его мало. Потом, что его много. Потом, что он подул не туда. И только когда привыкаешь, что ветер вообще не твоя компетенция, начинаешь работать с тем, что у тебя действительно есть: парус, угол, скорость поворота, выбор галса.
За двадцать лет я вижу, что покупатели недвижимости делают ровно то же самое. Они приходят на рынок и обижаются на него. На политику ЦБ, на курс валют, на ставки ипотеки в России, которые остаются высокими, на цены, которые не падают. На то, что в Дубае выросло слишком быстро, в Москве, наоборот, слишком медленно. Ругают «ветер», вместо того чтобы настраивать «парус». И через пару циклов либо выгорают и не покупают вообще, либо покупают наугад и потом жалеют.
А в руках у собственника жилья, как и у яхтсмена, всегда есть три вещи. Распределение, то есть в каких странах и в какой пропорции находится ваш капитал. Критерии, то есть какие объекты вы покупаете и при каких условиях. И горизонт, на сколько лет вы заходите в сделку. Всё остальное вы не контролируете. И именно эти три настройки решают результат, а не угадывание того, как пойдёт рынок.
Самые опасные моменты в плавании, между прочим, не штиль и не шторм. А внезапная смена ветра. Когда вчера дуло в одну сторону, а сегодня в другую, и нужно успеть перенастроиться. Плохие шкипера держатся за привычные настройки и проигрывают. Хорошие, наоборот, спокойно перекладывают парус. На рынках недвижимости то же самое. Был слабый рубль и горячий Дубай, стал крепкий рубль и более спокойный рынок Эмиратов. Те, кто умеют под это перенастраивать стратегию владения, выигрывают у тех, кто держится за то «как было два года назад».
Есть ещё один момент, который мне открылся на воде. Лучшая команда не та, что выигрывает в моменте, а та, что доходит до финиша. Скорость без выносливости проигрывает выносливости без скорости. В недвижимости это работает так же. Я двадцать лет вижу, что лучше всего себя чувствуют те клиенты, которые входят в сделку с горизонтом не год-два, а пятнадцать-двадцать. У них объект работает на сложный процент, на инфляцию, на смену поколений района. Те, кто заходит с короткой ставкой и торопятся выйти, чаще получают результат, который выглядит хорошо в моменте, но проигрывает на дистанции.
Может быть, поэтому я люблю парус. Он каждый раз напоминает, что моя задача не угадывать ветер, а настраивать парус. Это работает и в открытом море, и в недвижимости.
