Испанский рынок недвижимости в 2026 году демонстрирует заметные изменения. Доля сделок с инвестиционной целью сократилась почти вдвое, в то время как покупатели жилья для собственного проживания становятся активнее. Эти сдвиги влияют на доступность квартир, цены на аренду и планы будущих покупателей.
Согласно данным Ассоциации пользователей финансовых услуг (Asufin), за первые месяцы 2026 года лишь треть всех сделок связана с инвестициями. Для сравнения, в прошлом году инвестиционные покупки превышали половину. Эксперты связывают это с опасениями инвесторов о снижении доходности аренды и перепродажи, а также с рисками, возникающими из-за изменений в законодательстве.
Одновременно растет число сделок для собственных нужд: доля таких покупок увеличилась с 14,4% в 2025 году до 20,8%. Особенно заметно увеличилось число тех, кто меняет основное жилье — почти в три раза по сравнению с прошлым годом.
Доходность аренды продолжает расти
Несмотря на снижение интереса инвесторов, доход от аренды жилья растет. В феврале 2026 года средняя доходность по стране достигла 7,12%, превысив показатель прошлого года. Это связано с ростом арендных ставок и ограниченным предложением. Средняя стоимость квартиры площадью 90 м² составила 219 150 евро, средняя месячная аренда — 1 300 евро. Таким образом, годовой доход владельца до вычета налогов превышал 15 тысяч евро.
Мария Матос из Fotocasa отмечает, что рост доходности поддерживается не только высокими арендными ценами, но и сокращением числа доступных квартир. Многие собственники опасаются изменений в законодательстве и предпочитают не сдавать жилье. Это усиливает конкуренцию среди арендаторов и стимулирует дальнейший рост цен.
Дефицит предложений и рост ставок
Рынок аренды остается напряженным. По данным портала Idealista, в феврале 2026 года арендные ставки выросли на 7,8% в годовом выражении, средняя цена за квадратный метр составила 15 евро. За три месяца рост достиг 3,3%, по сравнению с январем — 0,6%. Дефицит жилья усиливается из-за ухода части инвесторов с рынка из-за регуляторных рисков и снижения доходности.
Эксперты предупреждают, что ужесточение правил аренды и рост рисков снижают привлекательность инвестиций. Даже при доходности, оставшейся на уровне 5,9% в 2025 году, часть покупателей предпочитает воздерживаться от приобретения квартир для сдачи. Это может еще сильнее ограничить предложение на рынке аренды.
География доходности
Доходность от аренды сильно различается по городам. В феврале 2026 года лидерами стали Таррагона (8,15%), Севилья (8,08%) и Хаэн (7,39%). В Барселоне показатель составил 6,99%, в Мадриде — 5,56%. Наименее прибыльными оказались Сан-Себастьян (3,84%), Пальма (4,42%) и Жирона (4,49%). Специалисты отмечают, что разница между регионами становится заметнее, а доступность жилья в крупных городах продолжает снижаться.
В условиях ограниченного предложения и высокого спроса на аренду конкуренция усиливается. Владельцы сталкиваются с новыми законодательными вызовами, а арендаторы вынуждены бороться за каждый вариант жилья.
История недавних изменений
Рынок недвижимости Испании за последние годы неоднократно испытывал резкие колебания. В 2022 году наблюдался рост интереса инвесторов из-за низких ипотечных ставок. В 2024 году ограниченное строительство новых объектов спровоцировало рост цен. В 2025 году ужесточение регулирования аренды уже снижало доступное предложение.
Сейчас ситуация повторяет знакомый сценарий: инвесторы действуют осторожно, а спрос на жилье для жизни растет. Аналогичные тенденции наблюдаются и в других странах Европы, где ужесточение правил аренды ограничивает число доступных квартир и повышает цены для арендаторов.