Изъятие недвижимости для государственных нужд формально считается исключительной мерой, но на практике такие случаи происходят все чаще, особенно в крупных городах. Речь как о проектах комплексного развития территории (КРТ), так и о строительстве транспортной и иной инфраструктуры.
По закону владельцу должны возместить не только рыночную стоимость изымаемого имущества, но и все убытки, которые возникли из за изъятия. То есть компенсация не ограничивается только ценой здания или участка.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Рыночная стоимость здания
В компенсацию прежде всего входит рыночная стоимость объектов капитального строительства. Данная сумма определяется с учетом местоположения, назначения, состояния, наличия подъездов и коммуникаций и других факторов, которые влияют на цену.
Рыночная стоимость прав на землю
Если земельный участок находится в собственности – в компенсацию включается его рыночная стоимость.
Если участок не в собственности, а в аренде, то компенсируется стоимость права аренды. Особенно это важно при долгосрочной аренде, размер компенсации за которую должен быть лишь немного ниже чем за участок в собственности. Чем больше оставшийся срок аренды, тем выше ее ценность. Если срок аренды короткий, компенсация за это право может быть незначительной. Однако для участков под зданиями должно учитываться и исключительное право перезаключения договора аренды на новый срок.
Более того – при отсутствии действующего договора аренды на участок под зданием также должна учитываться имеющаяся у собственника здания возможность заключить такой договор на 49 лет.
Неотделимые улучшения участка
Отдельно могут возмещаться неотделимые улучшения участка. Это вложения, которые нельзя забрать с собой, например покрытие территории, забор, освещение, благоустройство, озеленение и другие подобные работы. Но такие расходы нужно подтверждать документами.
Упущенная выгода и расходы в связи с прекращением договоров с контрагентами
Также в компенсацию в большинстве случаев должна входить упущенная выгода. Речь идет о доходах, которые собственник или арендатор потеряет из за изъятия. Например, если помещение сдавалось в аренду, можно требовать возмещение недополученной арендной платы за период, который необходим для покупки нового аналогичного объекта и поиска новых арендаторов для него.
Для этого нужно представить договоры, платежные документы и иные доказательства того, что доход действительно был и мог поступать дальше.
Аналогично, если участок и здания использовались в собственной производственной или иной коммерческой деятельности собственника.
Это может подтверждаться заключёнными до начала процедуры изъятия договорами поставки продукции и иными подобными.
Также в состав убытков входят расходы, связанные с прекращением по договорам с контрагентами. Этот могут быть штрафы и неустойки по таким договоров, компенсация арендодателям произведённых ими неотделимых улучшении и т.д.
Иные виды убытков
Кроме того, возмещаются и другие убытки, которые часто оказываются очень существенными. Это могут быть расходы на переезд, поиск нового помещения, перевозку и установку оборудования, демонтаж временных объектов, подключение к инженерным сетям на новом месте , оплата услуг риелторов при покупке нового объекта, а также выплаты работникам при сокращении или закрытии бизнеса.
Как собственнику не допустить занижения компенсации
На практике размер компенсации нередко пытаются занизить, потому что первоначальную оценку обычно организует сторона, заинтересованная в изъятии по минимальной стоимости.
Поэтому собственнику важно заранее подготовить документы, подтверждающие стоимость имущества, наличие улучшений, доходы и все связанные убытки.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Чтобы получить справедливую компенсацию, полезно заранее оформить права на все объекты, которые находятся на участке, проверить документы на землю и строения, сохранить подтверждение всех вложений в недвижимость и собрать финансовые документы, показывающие реальный доход от использования объекта. Чем лучше подготовлена доказательственная база, тем выше шанс получить полное возмещение.
На досудебном этапе особенно важно правильно оценить состав компенсации, проверить законность изъятия, подготовить документы и выстроить переговоры с уполномоченным органом. Если спор переходит в суд и назначается экспертиза ‑ большое значение имеет грамотное обоснование рыночной стоимости имущества и всех сопутствующих убытков, предоставление всех необходимых документов и сведений в распоряжение эксперта.
Правовой центр «Два М» сопровождает такие дела как на досудебной стадии, так и в суде, помогая собственникам добиваться более полного и справедливого возмещения.