Верховный суд РФ встал на сторону покупателя, который приобрёл жильё с дисконтом у гражданина, находившегося в предбанкротном состоянии. Этот вердикт меняет подход к оспариванию подобных сделок. Дело № А56-96799/2023.
Закон допускает, что договоры по отчуждению имущества будущего банкрота могут быть впоследствии аннулированы. Если финансовый управляющий найдёт основания, он обращается в суд, чтобы признать куплю-продажу недействительной, изъять объект в конкурсную массу и за счёт его реализации рассчитаться с кредиторами. Причём под удар попадают даже те сделки, которые были заключены задолго до официального признания продавца несостоятельным.
Одним из главных поводов для оспаривания становится заниженная цена отчуждения. Именно так и произошло в деле, которое рассматривалось ВС РФ весной 2026 гола: нижестоящие судебные инстанции признали договор недействительным из-за того, что квартира в Санкт-Петербурге в 2023 году была реализована за 5 млн рублей — более чем на 20% дешевле похожих предложений. В тот период хотелки продавцов по аналогичным лотам экспонировались в диапазоне от 6,3 до 9,4 млн рублей. Суды решили, что стоимость совершенной сделки существенно отклоняется от рыночной. Хотя, мы-то с вами знаем, что цена сделки в большинстве случаев ниже хотелки. Особенно так было на пике снижения цен в Петербурге в 2023 году.
Кстати, на торги квартира была выставлена за 9,373 млн.рублей. Смотрите скрин.
И ещё момент - продавец подал на банкротство спустя несколько месяцев после совершения сделки.
Однако Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и постановил оставить квартиру за приобретателем, указав, что суды не приняли во внимание все фактические обстоятельства. Изначально продавец выставила квартиру за 6,3 млн рублей, но в ходе переговоров с покупателем снизила цену. При этом договорная цена оказалась выше кадастровой оценки объекта, составлявшей 4,8 млн рублей.
Важную роль сыграло и поведение покупателя. Перед подписанием договора он запросил документы, подтверждающие отсутствие правопритязаний третьих лиц и задолженностей по коммуналке. Кроме того, покупатель настоял на включении в договор заверений: продавец гарантировала, что у неё нет просроченных обязательств, признаков неплатёжеспособности, возбуждённых дел о банкротстве, а также намерения инициировать собственное банкротство в ближайшие три года.
В определении ВС РФ отмечено:
«Обстоятельства заключения договора указывают на то, что ответчик действовал разумно и проявил требующуюся осмотрительность».
Именно эта оценка позволила покупателю сохранить недвижимость. Решение Верховного суда носит знаковый характер для рынка: теперь суды при разбирательстве схожих споров обязаны учитывать изложенную правовую позицию.