Снижение рыночных ипотечных ставок идет медленно, но к концу 2026 - началу 2027 года ни могут вернуться к уровню, приемлемому для массового покупателя. Этот процесс приведет к более значимым последствиям для вторичного рынка.
По данным ДОМ РФ средняя ипотечная ставка на вторичном рынке в начале мая снизилась до 18,8%. Условия на рынке новостроек все еще существенно лучше за счет преобладающей доли льготных программ. По данным ЦБ РФ по итогам марта средневзвешенная ставка на рынке строящегося жилья выросла до 7,2%.
Разрыв между первичным и вторичным рынком сократился с 23 п.п. годом ранее до 13 п. п. Ставки сближаются с двух сторон – рыночные ставки на вторичном рынке снижаются, а средний показатель в секторе строящегося жилья растет. Последний процесс можно считать вполне позитивным. Это значит, что постепенно рыночные программы возвращаются в орбиту продавцов на первичном рынке. Пока это не вполне рыночная ипотека. В большинстве случаев девелоперы работают с субсидируемыми программами (специальные программы с банками, когда рыночная ставка снижается до приемлемого уровня на определенный срок). Сниженные ставки по ипотеке в данном случае доступны для всех, но за них банк требует оплату от застройщика. Далеко не всегда эти расходы девелопера могут быть переложены в цены. Там, где конкуренция высокая, продавцы вынуждены привлекать покупателей за счет снижения маржинальности.
Когда ключевая ставка снизится в район 11-12%, она окажет более заметный эффект на вторичный рынок. Сегодня далеко не во всех городах есть большой выбор в этом сегменте, но там можно найти квартиры в современных домах по более привлекательным ценам. Текущий разрыв в ставках еще слишком велик, но если тенденция сохранится, к концу 2026-началу 2027 года мы увидим обострение конкуренции между первичным и вторичным рынками.
Сегодня снижение ключевой ставки должно расширять возможности девелоперов по субсидированию пока конкуренция со вторичным рынком не обострилась. Поэтому у продавцов на первичном рынке остается окно возможностей для продаж «привлекательных условий финансирования». Спорная, но проверенная в предыдущие периоды, тактика выполнения планов продаж.
Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике РГУД
Наш канал в Max