Игорь — инженер из Новосибирска, 41 год. Купил студию 27 м² в апарт-комплексе Адлерского района в мае 2024 года. Первый год работал через управляющую компанию комплекса — стандартный договор, пул, ежемесячные выплаты. Второй год забрал управление на себя: зарегистрировался как самозанятый, вышел на Авито и Островок, купил комплект постельного, нашёл горничную на аутсорсе.
Год назад он попросил нас сравнить оба периода честно. Вот что получилось.
История основана на реальном кейсе. Имя изменено, цифры — реальные с округлением.
Исходные данные
Объект: студия 27 м², Адлерский район, 800 м до пляжа, 5-й этаж, без балкона, меблированная «под ключ» застройщиком.
— Цена покупки: 7 400 000 ₽
— Ремонт и докупка мебели: 180 000 ₽ (уже при самоуправлении)
— Итого вложено: 7 580 000 ₽
— Ипотеки нет — куплена за наличные
Год первый: управляющая компания
УК работала по схеме доходного пула. Все апартаменты комплекса сдавались совокупно, доход делился пропорционально площади. Договор обещал «до 10% годовых при загрузке выше 70%».
Фактические выплаты за 12 месяцев:
textВыплаты от УК собственнику: 412 000 ₽/год
(в среднем 34 333 ₽/мес.)
Что вычла УК до выплаты (из отчёта):
— Комиссия УК: 40% от валовой выручки
— Уборка и смена белья: включена в комиссию
— Коммунальные платежи: вычтены отдельно ~68 000 ₽/год
— Интернет, расходники: ~18 000 ₽/год
Восстановленная валовая выручка:
— Выплата собственнику: 412 000 ₽ = 60% от (валовая − коммуналка − расходники)
— Расчёт: (412 000 / 0,6) + 68 000 + 18 000 = 773 333 ₽ валовой выручки
ROI год 1:
— Чистый доход: 412 000 ₽
— От вложенных 7 580 000 ₽: 5,4% годовых
Налог на имущество (0,5% кадастра) и НДФЛ Игорь не платил — УК работала на себя как юрлицо, собственник получал «доход от аренды» через договор. Это юридически серая зона, но распространённая практика.
Год второй: самоуправление
Игорь вышел из пула в мае 2025-го. Зарегистрировался самозанятым (налог 4% с физлиц). Разместил объявления на Авито, Островке, в двух Telegram-каналах по аренде Адлера. Нашёл горничную — 800 ₽ за уборку. Купил комплект постельного и полотенец — 35 000 ₽. Поставил умный замок с кодом — 8 500 ₽.
Первые два месяца ушли на «разгон» — низкий сезон, загрузка 38–45%. С июля — пик.
Фактические показатели за 12 месяцев:
Расчёт на 12 месяцев:
— Загрузка (факт): 61% (223 ночи из 365)
— Средняя ставка: 3 450 ₽/сут.
— Валовая выручка: 223 × 3 450 = 769 350 ₽/год
Расходы:
— Коммуналка: 72 000 ₽/год (6 000 ₽/мес.)
— Уборки: 223 × 800 = 178 400 ₽
— Расходники (мыло, шампунь, пакеты): 18 000 ₽
— Реклама на платформах (комиссия Авито/Островок ~12%): 92 322 ₽
— Налог самозанятого (4%): 30 774 ₽
— Амортизация мебели и техники (~1,5%/год от 180 000): 2 700 ₽
— Итого расходов: 394 196 ₽
— Чистый доход: 769 350 − 394 196 = 375 154 ₽/год
(в среднем 31 263 ₽/мес.)
ROI год 2:
— Чистый доход: 375 154 ₽
— От вложенных 7 580 000 ₽: 4,9% годовых
Что показало сравнение
Итог за два года:
УК-пул / Самоуправление
Валовая выручка: ~773 000 ₽ / 769 000 ₽
Чистый доход: 412 000 ₽ / 375 000 ₽
ROI: 5,4% / 4,9%
Трудозатраты: ~0 ч/мес. / ~8–10 ч/мес.
Контроль цены: нет / полный
Гибкость (блок): нет / да
УК дала на 37 000 рублей больше чистыми — при нулевых трудозатратах. Самоуправление дало меньший чистый доход, но полный контроль: Игорь сам поднимал цену в пик (до 5 500 ₽/сут. в августе), сам блокировал даты для личного проживания.
Что могло пойти не так — и что учли не сразу
При УК: Игорь не знал реальную загрузку своего юнита. УК отчитывалась по пулу — увидеть, сколько конкретно ночей был занят его номер, было невозможно. Это означает: нет контроля, нет понимания рыночного спроса на объект.
При самоуправлении: первые два месяца — просадка из-за отсутствия отзывов и рейтинга на платформах. Новый аккаунт без истории получает меньше показов. Это реальный риск при выходе из пула — «разгон» занимает 1,5–3 месяца.
Общий риск для обоих сценариев: год 2025–2026 в Адлере — рост конкуренции. В одном только ЖК Игоря из 180 апартаментов 140 сдаются в аренду. Давление на ставку неизбежно.
Когда этот сценарий не работает
Самоуправление теряет смысл, если:
- Вы живёте в другом городе и не готовы тратить 8–10 часов в месяц на дистанционное управление
- Объект не в туристической зоне — загрузку не разогнать без сильного брендинга
- Нет доверенного человека на месте для экстренных ситуаций
УК теряет смысл, если:
- Комиссия выше 45% — при такой ставке самоуправление выгоднее почти всегда
- УК не даёт отчёт по конкретному юниту — вы работаете вслепую
- Договор не позволяет выйти из пула раньше чем через 2 года
Кому подходит каждый вариант
УК — если:
- Горизонт 3+ года, хотите «купил и забыл»
- Объект далеко от вашего города
- Первый инвестиционный объект — нужно понять рынок
Самоуправление — если:
- Готовы уделять 2 часа в неделю
- Хотите контролировать цену и доступность
- Есть кто-то на месте или надёжная горничная
Полный разбор того, как устроены апарт-отели в Сочи, как читать договор УК и на что смотреть при выборе объекта — в отдельной статье на сайте:
👉 Апарт-отель в Сочи: что это, как выбрать, на что смотреть
🔗 Читайте по теме:
— Банк одобрил ипотеку — и мы чуть не потеряли 400 тысяч — https://dzen.ru/a/afiuMX70Rn0asnjZ
— 9,2% годовых в Адлере — это правда или маркетинг? — https://dzen.ru/a/ae4Uqvf9JziFzKfL
— Адлер: три района — разные деньги, и об этом молчат — https://dzen.ru/a/adIL_1_TJ3ZtOq9a
Если считаете апартамент под аренду в Сочи — напишите в комментариях бюджет и район, разберём цифры в следующем материале.
Подпишитесь на канал — разбор каждый будний день.
Персональный расчёт доходности под ваш объект:
👉 Shmigol Group
— Андрей Шмиголь, эксперт по недвижимости Shmigol Group
#апартотельСочи #доходностьСочи #ROI