С ОДНОЙ СТОРОНЫ, ОНИ СВЯЗАНЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМИ ПЕРЕД БАНКАМИ И НЕ МОГУТ ОПУСКАТЬ ЦЕНЫ, С ДРУГОЙ — СОДЕРЖАНИЕ ГИГАНТСКИХ СТРОЕК ПРИ ПАДАЮЩЕМ СПРОСЕ СТАНОВИТСЯ ВСЕ ДОРОЖЕ
В пресс-центре «АиФ-Ростов» прошел круглый стол, посвященный будущему ростовского рынка недвижимости в 2026 году. Эксперты обсудили, почему взрывной рост цен сменяется периодом неопределенности и какие риски несут в себе мега-проекты комплексной застройки в новых экономических реалиях.
Ключевым спикером встречи выступил Александр Жилин, основатель консалтинговой компании «Жилин.РФ». По его мнению, рынок Ростова-на-Дону окончательно вошел в фазу трансформации: от острого дефицита предложения город перешел к потенциальному затовариванию, что в сочетании с высокой долговой нагрузкой застройщиков создает новую сложную реальность.
По словам эксперта, с 2019 по 2022 годы произошел беспрецедентный скачок цен: с 40–60 тысяч до 100–150 тысяч рублей за квадратный метр. Драйвером роста выступали именно новостройки, а вторичное жилье лишь подтягивалось за ними. Это стало следствием введенного в отрасли проектного финансирования и масштабных программ господдержки, такие как льготная ипотека для всех желающих. При этом спрос стабильно опережал предложение, создавая эффект «уходящего вагона», в который стремились запрыгнуть даже случайные инвесторы.
Одной из опасных тенденций последних лет стали схемы покупки жилья без первоначального взноса. Чтобы обойти требования банков, застройщики оформляли сделки так, что фактически сами выдавали покупателям средства на первый взнос.
«Чтобы человек мог купить квартиру без накоплений, цена недвижимости должна была стать еще выше, так как все эти дополнительные расходы девелопер заранее закладывал в прайс. Это искусственно надувало ценовой пузырь и заставляло рынок расти вопреки логике доходов населения», — пояснил Александр Жилин.
Главный вызов 2026 года — колоссальный объем предложения, выходящий на рынок. Если раньше одна очередь жилого комплекса составляла 50 тысяч квадратных метров, то сегодня это уже 500 тысяч квадратных метров. В общей сложности Ростов-на-Дону ожидает реализация около 7 миллионов «квадратов» жилья, значительная часть которых уже находится в стадии строительства. Основной объем обеспечат такие гиганты, как район старого аэропорта с его 1,5 млн кв. м, «Придонье» (почти 700 тыс. кв. м) и «Октябрь Парк» (650 тыс. кв. м). С учетом активной застройки левого берега Дона и проекта «Столицыно», дающих суммарно еще почти миллион квадратных метров, дефицит предложения в городе можно считать полностью ликвидированным. По мнению эксперта, возможности рынка поглощать такие объемы по завышенным ценам исчерпаны — в регионе попросту заканчиваются покупатели, подходящие под критерии льготных программ.
Несмотря на риск затоваривания, застройщики не могут существенно снижать цены. Виной тому — экономика проектов и условия проектного финансирования. Сегодня маржинальность бизнеса съедает высокая процентная ставка. Поскольку темпы продаж замедлились, средств на эскроу-счетах часто не хватает для автоматического снижения ставки по кредитам. На эту «непокрытую» разницу банки начисляют застройщикам повышенный процент.
«Крупные застройщики сегодня находятся в зоне особого риска. С одной стороны, они связаны обязательствами перед банками и не могут опускать цены, с другой — содержание гигантских строек при падающем спросе становится все дороже. Работа риелторов «новой волны» сегодня свелась исключительно к поиску тех немногих, кто еще может претендовать на семейную ипотеку», — резюмировал эксперт.
Фото: «АиФ-Ростов»
Ранее на эту тему:
https://vestnikstroy.ru/articles/aktualno/elena-lozovaya-mekhanizm-krt-stanovitsya-standartom-sovremennoy-zastroyki-/
https://vestnikstroy.ru/articles/aktualno/ekaterina-suvorova-sovremennyy-broker-perestal-byt-lokalnym-igrokom/
https://vestnikstroy.ru/articles/aktualno/evgeniy-sosnitskiy-zastroyshchiki-konkuriruyut-ne-kachestvom-zhilya-a-razmerom-ezhemesyachnogo-ipote/