Многие уверены: если договор удостоверил нотариус, можно спать спокойно, и рисков нет. Это не совсем так. Нотариус действительно выполняет важную функцию, но его полномочия не безграничны. И полагаться только на его проверку при покупке квартиры - опасное заблуждение.
Что проверяет нотариус
- Личности сторон (по паспортам)
- Дееспособность (визуально, иногда запрашивает справки из ПНД, но не всегда)
- Наличие нотариального согласия супруга (если требуется)
- Отсутствие очевидных противоречий в документах (например, даты не сходятся)
- Законность сделки по форме (не противоречит ли основам правопорядка)
Чего нотариус, к примеру, НЕ проверяет
А вот здесь начинается самое интересное.
- Историю квартиры. Нотариус не смотрит, как объект переходил от собственника к собственнику за последние 10–20 лет. А там могут быть оспоримые сделки, пропущенные наследники, права несовершеннолетних
- Судебные споры по объекту. В ЕГРН может быть все чисто, а в картотеке судов идет тяжба о признании права собственности. Нотариус в эти базы не заглядывает
- Задолженность по коммуналке, капитальному ремонту, налогам. Нотариусу это не важно. Для покупателя это прямые убытки
Реальный случай из практики
Приходит покупатель с нотариальным договором. Квартира у пенсионерки. Нотариус заверил, все красиво. Через полгода появляются наследники и говорят: бабушка на момент сделки не понимала, что подписывает (у нее была деменция, но справку из ПНД нотариус не запросил). Суд признает сделку недействительной. Деньги вернуть не с кого.
Мог ли нотариус это предотвратить? Да, запросив медицинское заключение. Но не обязан. Вот и результат.
Так зачем нужен нотариус?
Нотариус - это про форму, а не про содержание. Он дает гарантию, что документ подписан нужными людьми, и его не оспорят по формальным признакам. Но за скрытые риски, историю, долги и суды он не отвечает.
Что дает юрист по недвижимости
Полную проверку:
- всех переходов права,
- продавца по банкротству, долгам, судам,
- истории приватизации, наследства, дарения,
- скрытых обременений,
- реальной возможности оспорить сделку в будущем.
И только после этого дается заключение: можно работать или лучше отказаться.
Вывод
Нотариальная сделка - хороший инструмент, но не панацея. Она не заменяет юридической проверки объекта и продавца. Если продавец настаивает на нотариусе и говорит «там все проверят», не верьте на слово. Проверьте сами (или доверьте мне).
Если вы покупаете квартиру и хотите полной уверенности, а не только красивой печати, — пишите https://t.me/dmitrimol_biz. Проведу свою проверку, а нотариус пусть занимается своим делом
Телеграм - https://t.me/lightnedvizh
Дзен - https://dzen.ru/dmitrimol
ВК - https://vk.com/dmitrimol
МАХ - https://max.ru/join/N9bUsgIKCaNXafdqRhkD9fOUJqISqtP282_kMwZYkDM