Иностранцам во Вьетнаме запрещено приобретать землю или регистрировать право пользования ею. Однако иностранные экономические организации могут получать доступ к земле для ведения бизнеса, включая строительство гостевых домов, в рамках законов 2020 и 2024 годов. Запрещены схемы владения землей через вьетнамских физических лиц, так как это незаконно и связано с высокими юридическими рисками.
Житель Австралии хочет купить прибрежный участок земли в центральном Вьетнаме для строительства гостевого дома, но брокер посоветовал ему «заключить договор с гражданином Вьетнама», что вызывает у него сомнения.
ГРАЖДАНКА вьетнама Джон Нгуен: У меня есть австралийский партнер, который давно интересуется инвестициями в туризм во Вьетнаме. Он заметил, что модель размещения гостей в частных домах в прибрежных районах демонстрирует большой потенциал роста. После изучения рынка он планирует приобрести земельный участок в центральной провинции, чтобы построить и в долгосрочной перспективе управлять таким гостевым домом.
Через брокера ему предложили земельный участок под жилую застройку в густонаселенном районе и сказали, что он может «купить его, а право собственности оформить на вьетнамца», чтобы облегчить инвестицию. Этот совет вызвал у него опасения, поэтому он попросил юриста помочь прояснить несколько юридических вопросов, прежде чем принимать решение.
☑️Итак, могут ли иностранцы на законных основаниях покупать землю во Вьетнаме для организации гостевого дома? Если нет, то существует ли какой-либо законный способ реализовать этот инвестиционный план?
➡️В соответствии со статьей 4 Закона о земле 2024 года, иностранные граждане не признаются законными землепользователями во Вьетнаме. Таким образом, им не разрешается приобретать землю или регистрировать свои имена в свидетельствах о праве пользования землей.
➡️Однако это же положение признает иностранные экономические организации законными пользователями земли. ↗️Следовательно, если иностранные инвесторы хотят использовать землю для развития и ведения бизнеса по предоставлению услуг размещения в гостевых домах во Вьетнаме, они должны сделать это путем создания иностранной экономической организации для реализации проекта в соответствии с законом.
↖️Создание такой организации, а также процесс лицензирования инвестиций регулируются Законом об инвестициях 2020 года.
↕️После создания и надлежащего лицензирования иностранные экономические организации с иностранными инвестициями могут, согласно пункту 1 статьи 28 Закона о земле 2024 года, получать доступ к земле для реализации проектов следующими способами:
- Приобретение прав на землепользование путем передачи в пределах промышленных парков, промышленных кластеров или высокотехнологичных зон (пункт c);
- Получение инвестиционного капитала в виде стоимости права пользования землей, как это предписано правительством (пункт d);
- Получение прав пользования землей, внесенных в качестве капитала (пункт đ);
- Выделение государством земельных участков под жилищные проекты для продажи или для комбинированной продажи и аренды (пункт i);
- Аренда земли у государства (пункт k).
Что касается предложения «купить землю и передать право собственности вьетнамцу», то такая схема является незаконной и влечет за собой значительные юридические риски.
На практике неоднократно возникали споры, в которых иностранные инвесторы полагались на вьетнамских физических лиц, которые владели землей от их имени, что приводило к конфликтам между зарегистрированным владельцем и стороной, предоставившей средства. Более того, если такие соглашения рассматриваются во вьетнамском суде, они могут быть признаны недействительными за нарушение правовых запретов.