Торговые центры в России переходят к реконверсии в жильё: структурный сдвиг, который больше нельзя игнорировать
Рынок торговой недвижимости в России в 2025–2026 годах вошёл в фазу, которую корректнее определять не как циклический спад, а как структурную трансформацию формата торгового центра.
Одним из наиболее показательных индикаторов этого процесса становится растущая практика перепрофилирования помещений ТЦ в апартаменты и иные жилые форматы.
Речь идёт не о точечных девелоперских экспериментах, а о формировании устойчивой экономической логики использования торговых объектов.
Я об этом писал еще в 2021 и 2023 годах. Вот ссылки на эти статьи
Торговые центры будут закрыты навсегда
Торговые центры закрываются навсегда. Конец красивой жизни
Когда я говорил, что торговые центры в России входят в системный кризис — меня с удовольствием высмеивали.
Писали, что я “не понимаю рынок”.
Что я “разгоняю панику”.
Что “ТЦ были, есть и будут всегда”.
Прошло немного времени.
И теперь эти же люди почему-то исчезли из комментариев. Нааверное, потому что реальность стала неудобной.
Итак, что мы имеем сегодня и почему выбранная тенденция тоже является тупиковой веткой развития ТЦ.
1. Реконверсия торговых площадей как новый рыночный сигнал
В 2026 году на рынке недвижимости России фиксируется расширение практики, при которой:
- коммерческие помещения в торговых центрах выводятся из ритейл-эксплуатации
- площади переупаковываются в формат апартаментов
- объекты начинают продаваться или сдаваться как жилые юниты или сервисное жильё
- часть ТЦ переходит к смешанной модели использования (ретейл + жилье + услуги)
В ряде проектов в туристических и крупных городских локациях (включая южные регионы России) фиксируются сделки, где небольшие помещения площадью порядка 20–25 м² реализуются по стоимости до 10–15 млн рублей в зависимости от локации и инфраструктуры.
С точки зрения рынка недвижимости это означает смену функционального ядра объекта: торговый центр перестаёт быть исключительно ретейл-активом.
2. Экономическая причина трансформации: изменение модели доходности
Ключевой фактор реконверсии — не архитектура и не девелопмент, а изменение базовой модели денежного потока торговых центров.
За последние годы сформировались три устойчивых тренда:
Снижение трафика
- совокупное снижение посещаемости ТЦ за постпандемийный период оценивается в диапазоне 20–25%
- в отдельных объектах падение достигает до 30%
Рост вакантности
- в крупных городах уровень вакантных площадей приближается к 8–10%
- в отдельных объектах фиксируются более высокие значения, особенно в непопулярных локациях
Перераспределение потребительского спроса
- значительная часть товарных категорий перешла в онлайн-каналы
- маркетплейсы продолжают увеличивать долю оборота
- офлайн-ритейл теряет статус базового канала покупки
В совокупности это приводит к снижению устойчивости арендной модели, на которой традиционно строилась экономика ТЦ.
3. Ключевой структурный сдвиг: утрата обязательной функции посещения
Исторически торговый центр выполнял функцию универсального потребительского хаба:
- покупки
- услуги
- досуг
- социальное взаимодействие
Однако текущая трансформация потребительского поведения приводит к тому, что:
- товары стандартизированного спроса ушли в онлайн
- часть сервисов перешла в цифровые платформы
- развлекательные функции сегментировались вне ТЦ
В результате торговый центр утрачивает статус “обязательной точки посещения” в городской инфраструктуре.
4. Рынок отвечает изменением функции актива
На уровне собственников и девелоперов происходит переоценка эффективности использования площадей.
В условиях снижения предсказуемости арендных потоков формируется альтернативная модель:
- конверсия торговых площадей в апартаменты
- развитие гибридных форматов (жильё + сервис + ретейл)
- частичная реконструкция объектов под многофункциональное использование
В ряде случаев альтернативные форматы демонстрируют более стабильную доходность по сравнению с классической ритейл-арендой, особенно в условиях высокой вакантности.
5. Российский рынок в глобальном контексте
Подобные процессы не являются уникальными для России.
В международной практике (США, Европа, Азия) аналогичные процессы наблюдаются уже более 15 лет:
- конверсия торговых моллов в жилье и многофункциональные проекты
- снижение роли крупных торговых центров как доминирующего формата
- рост значения районных и нишевых ретейл-форматов
Россия в данном случае проходит аналогичный цикл, но с более высокой скоростью адаптации из-за резкого изменения потребительской модели.
6. «Усталось» конструкции
Многие ТЦ были построены более 20 лет назад. В конструктивном смысле они нуждаются в ремонте, перестройке или полного сноса. «Бизнес по-русски» не предполагал амортизационных отчислений для возмещения износа. Большинство владельцев ТЦ верили в вечность модели. Но, когда по стечению ряда обстоятельств в упадок пришли не только сооружения ТЦ, но и бизнес-модель, а возраст собственников достиг или перевалил пенсионный, то желание «все начать с нуля» исчезло у большинства бизнесменов.
За последние несколько лет только в Петербурге было подано более 40 заявок на перевод земель, занимаемых ТЦ в категорию, позволяющую строить жилье. Но все 99% получили отказ.
Заключение
Торговые центры в России не исчезают как физический актив, однако их функциональная роль в городской и экономической структуре кардинально меняется.
Фиксируемый сегодня процесс реконверсии коммерческих помещений в жилые и сервисные форматы является индикатором перехода от модели “ритейл-центра” к модели “многофункционального объекта”, о которой я писал еще в 2021 году.
Именно это изменение — а не временная просадка трафика — определяет текущее состояние рынка.
В этом контексте ключевой вывод заключается в следующем:
торговый центр перестаёт быть самостоятельным классом коммерческой недвижимости и становится источником площадей для альтернативных функций.
Ремарка
Переделка ТЦ в апарты на мой взгляд является тупиковой веткой развития учитывая, что в 2026 году наблюдается спад спроса на аренду жилья помноженный на резкое увеличение апарт-отелей.
Рынок «завален» предложениями, как долгосрочной, так и посуточной аренды. Туристические потоки не способны «потребить» все имеющееся предложение гостиничных номеров, апарт-юнитов и просто квартир.
По моим наблюдениям, основанным на разговорах с «отельерами» разного уровня, падение бронирования номеров на май 2026 года упало в 3 раза относительно мая 2025 года.
Рад обмену мнениями и комментариями, особенно, если это будут комментарии от профессиональных участников рынка.
С уважением ко всем,
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Национальной палаты недвижимости